Requisitos do Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Como elaborar um contrato de compra e venda de imóvel

Quais são as cláusulas principais de um contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel consiste num documento oficial que exige a observância de certas formalidades para sua plena validade. Deixar de inserir algumas informações pode gerar até mesmo a nulidade desse pacto. Portanto, por se tratar de negócio formal e solene, é essencial que algumas cautelas sejam tomadas.

A seguir, apresentaremos conceitos e orientações que são imprescindíveis ao contrato. Você entenderá melhor o que um documento dessa natureza deve ter, de que modo as informações devem ser apresentadas e quais dados não podem faltar para que ele seja considerado válido e gere o efeito esperado.

Confira!

O contrato de compra e venda de imóvel

É através do contrato de compra e venda de imóvel que são especificados os termos da transação, dispondo sobre os valores, a identificação do bem e a forma de pagamento.

Assim, para que o documento tenha validade, é necessário que ele cumpra alguns requisitos: o objeto da negociação precisa ser lícito, determinado ou determinável e possível, bem como as partes devem ser capazes.

É importante compreender, no entanto, que a assinatura do documento por si não efetiva juridicamente o negócio. Conforme a legislação brasileira, a propriedade só é transmitida após o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

As cláusulas indispensáveis do contrato

A divisão dos termos contratuais por meio de cláusulas é o formato mais comumente utilizado para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel. Desse modo, é possível organizar melhor as disposições que ele traz, facilitando a sua compreensão e a consulta sobre termos, objeto e partes envolvidas.

Sendo assim, ao analisar um contrato como esse, verifique, por exemplo, se há a presença da identificação das partes e a descrição minuciosa do bem transferido e dos valores envolvidos na negociação.

Identificação das partes

É importante esclarecer que esse elemento jurídico é básico, mas não deve ser subestimado. Existem casos em que as partes são muitas e outros em que existem peculiaridades bastante relevantes. É necessário que todas as minúcias pertinentes à identificação dos envolvidos constem no documento, principalmente as que dizem respeito à capacidade jurídica para a realização do negócio.

Ademais, é indicado que o contrato informe endereço, estado civil e ocupação, além de dados relevantes para cada negócio especificamente. Deixar qualquer tipo de dúvida sobre a qualificação e a especificação das partes é fatal em um contrato de compra e venda de imóvel e pode tornar esse instrumento completamente ineficaz.

Descrição completa do imóvel

Em relação ao bem, a exigência é semelhante àquela imposta sobre as partes. É necessário que ele seja apresentado no contrato com todos os pormenores que indicam o seu tamanho, os imóveis confrontantes, o número de matrícula no registro, além, é claro, do endereço completo. Algumas circunstâncias e características específicas também podem ser mencionadas.

É preciso que haja a certeza inequívoca, por ambas as partes contratadas, de qual imóvel está sendo negociado. E mais ainda, que isso seja esmiuçado no contrato de compra e venda. Informações incompletas, conflitantes ou equivocadas podem comprometer a lavra da escritura pública e o registro do imóvel, tornando o contrato vazio.

Inclusive, com o advento da Lei 13.786/18, os contratos de incorporação imobiliária exigem a apresentação de um quadro resumo contendo todos os elementos importantes do contrato. (Lei 4.591/64 – Art. 35-A e Lei 6.766/79 – Art. 26-A)

Preço do imóvel

O preço acertado para efetivar a transação também precisa ser definido com clareza. Independentemente de a compra ser à vista ou a prazo, os detalhes do pagamento têm que estar acordados, principalmente quando o pagamento é parcelado.

Inclusive, a forma da aplicação de juros e de correções deve ser relacionada também.

Nesse sentido, o art. 485 do Código Civil estabelece que: “A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.”

Logo, entende-se que preço é a totalidade do valor do imóvel para aquele negócio jurídico, sem o acréscimo de taxas ou comissões. É esse valor que será computado no momento do registro do imóvel. Não podem existir manipulações, e é esperado que as partes declarem o valor realmente acordado, tendo em vista que práticas ilícitas podem ser consideradas como fraude.

Aliado a isso, cumpre mencionar o disposto no art. 486 do aludido diploma legal, o qual prevê que é possível “deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.” Da mesma forma, o art. 487 complementa que: “é lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.”

Por sua vez, o parágrafo único do art. 488 prevê que: “Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.” Por fim, o art. 489 determina que: “Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.”

Forma de pagamento

Depois de determinar o preço, é necessário explicitar a efetivação da transação. Assim prevê o art. 482 do CC: “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Nesse viés, as pessoas possuem a liberdade de acordar a forma de pagamento como bem entenderem, desde que de maneira lícita. Mas é preciso evitar abusos e estar atento ao detalhamento das condições incluídas, devendo os termos e os números serem claros e exatos.

Sendo assim, é indicado que haja uma cláusula específica para especificar as condições de pagamento, já que essa informação é uma das mais relevantes desse tipo de negócio jurídico. Ainda que as partes estejam de acordo e conscientes dos valores, é importante ter em mente que o documento servirá de base para a confecção da escritura e do registro. Logo, a atenção deve ser redobrada.

Solução de conflitos, rescisão e multa por descumprimento

Esta informação muitas pessoas deixam de incluir, podendo trazer diversos problemas. Quando não há disposição expressa de como será a rescisão, de como e onde será a resolução das possíveis demandas judiciais que possam surgir em virtude do contrato, a legislação é quem decide onde a ação será realizada, o que nem sempre é a opção mais conveniente para ambas as partes.

Outra questão que deve ser antevista e, consequentemente, acrescida ao contrato, é a possibilidade de que a resolução de determinados conflitos seja por via extrajudicial, como no caso da arbitragem. Esta é uma ferramenta bastante moderna e que possibilita que os conflitos sejam resolvidos com mais agilidade, menos desgaste e sem gastos exorbitantes.

Anexos e certidões negativas

Cumpre salientar que todas as informações que forem apresentadas em anexo terão a mesma validade das que constem no corpo do contrato.

É muito importante avaliar se os anexos e a descrição completa de cada um constam no documento. Eles precisam ser identificados e estar disponíveis para consulta junto ao contrato, tendo em vista que a classificação incorreta, a menção equivocada ou o conflito de informações em textos como esses são pontos que podem criar diversos problemas.

A disposição em contrato da relação de certidões pressupõe que o comprador realizou todas as cautelas necessárias para conhecer os vícios ocultos do imóvel e riscos inerentes à aquisição, não podendo ser alegado eventual desconhecimento futuro de litígios que envolvam o bem ou o vendedor.

Há que se ressaltar que quando se está comprando um imóvel especialmente é altamente recomendável a realização de due diligence imobiliária – auditoria de contrato de compra e venda, que consiste na revisão do contrato e analise de risco do mesmo por meio de pesquisas de idoneidade dos vendedores e empresas que forem sócios e de certidões do imóvel e pessoais do vendedores para conferência do risco jurídico do negócio.

Taxas, impostos e despesas

Para que a transferência definitiva da propriedade seja concluída, é preciso que todos os atos exigidos em lei sejam praticados. Isso quer dizer que o pagamento das taxas e das despesas inerentes a esse tipo de negociação é condição para que o contrato alcance o seu objetivo. O ideal é que esses valores sejam levantados previamente para a sua inclusão no contrato.

O montante pode incluir impostos e contribuições, honorários e despesas com documentos, entre outros encargos. É necessário constar do contrato a situação fiscal do imóvel e de quem será a responsabilidade de anuir com cada uma das obrigações financeiras advindas da transferência de propriedade. Isso afirma a segurança de que a escritura e o registro serão realizados.

Escritura e registro do imóvel

A escritura consiste num documento lavrado em um Cartório de Notas, antecedendo a apresentação da transferência ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela formaliza com fé pública, confere autenticidade e dá publicidade a terceiros sobre o negócio realizado.

Já o registro é a última etapa para que a transferência da propriedade seja efetivada. Somente após o registro é que o comprador se tornará o legítimo proprietário do imóvel. Aliás, é necessário que a responsabilidade pelos gastos e os prazos para a realização de cada um dos passos até o registro sejam descritos no contrato, com a finalidade de conferir máxima segurança ao negócio.

 Assinaturas

As assinaturas têm importância fundamental na validade do contrato. Elas atestam que as partes que estão celebrando o negócio são realmente quem dizem ser e confirmam todo o conteúdo dos termos acertados.

Desse modo, é necessário observar a exatidão da assinatura de cada pessoa com a que consta no documento de identificação apresentado. Para tanto, o reconhecimento por um cartório é indispensável para facilitar o reconhecimento da veracidade dessa informação.

Procuração

Por fim, vale ressaltar que em recente decisão do STJ, houve posicionamento de que “a procuração que estabelece poderes para alienar ‘quaisquer imóveis localizados em todo o território nacional’ não atende aos requisitos do art. 661, § 1º, do CC/2002, que exige poderes especiais e expressos para tal desiderato.” — (REsp 1.814.643-SP), ou seja, exige-se procuração específica para compra e venda de imóvel, sendo, portanto, um outro cuidado a ser observado para garantir plena validade ao negócio jurídico.

Conclusão

Diante do exposto, conclui-se que é essencial tomar todas as cautelas necessárias ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel e por isso é de extrema importância contar com a assessoria jurídica adequada em cada caso.

Previna-se!

Consulte um advogado antes de assinar qualquer contrato. A realização de Due Diligence Imobiliária, que consiste na revisão do contrato e análise da idoneidade do vendedor mediante análise de certidões é altamente recomendada e pode prevenir fraudes.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!