Como elaborar contratos de compra e venda de imóveis com segurança

Elaboração de contratos de compra e venda imobiliária

A compra e venda de imóvel pode ser complicada para uma pessoa leiga nesse assunto e pode apresentar riscos jurídicos elevados. Visando isso, caso você esteja pensando em adquirir ou vender uma propriedade ou negociar algum imóvel de sua posse, deve se atentar a todas as peculiaridades desse contrato de suma importância.

O contrato de compra e venda é um compromisso entre as partes. Nele é onde fica registrado a intenção do vendedor de entregar a propriedade do imóvel para o comprador, o qual deverá pagar a quantia estipulada. Lembrando que a venda só é concretizada com a lavratura da escritura pública por um tabelião no cartório de registro, sendo essa a etapa feita depois da assinatura do contrato.  E, segundo o Código Civil, instrumento jurídico que rege os contratos desse tipo, as duas partes devem ser capazes e o bem deve ser lícito.

Após a assinatura do contrato por ambas as partes e ele ser registrado em cartório, é criado o direito real da compra do imóvel. Caso o registro não seja feito, a venda não tem nenhum valor juridicamente frente a terceiros.

É de suma importância que no contrato esteja estabelecida todas as obrigações do comprador e do vendedor.

A elaboração do contrato de compra e venda de imóveis é complexa, devendo ser acompanhada por um advogado com conhecimentos específicos em direito imobiliário, para evitar qualquer tipo de transtorno. Assim como o vendedor deve tomar todos os cuidados na elaboração, o comprador deve analisar todas as cláusulas e evitar maiores complicações.

O contrato deve constar o nome, nacionalidade, profissão e endereço de ambas as partes. Quando o vendedor for casado, deve constar todas as informações do cônjuge e dependendo do regime deverá anuir ou participar da venda assinando conjuntamente.

Devem estar presentes os dados do imóvel, como endereço, número e data de registro junto a prefeitura, cadastro municipal, descrição do imóvel, características e dimensões da propriedade que está em negociação.

Vale lembrar que em negociações onde estão sendo cobradas correções monetárias e juros sobre o saldo devedor do imóvel, deve constar as taxas práticas e os índices aplicados em caso de atraso de alguma das parcelas.

Os documentos que utilizamos para a elaboração e conferência da viabilidade jurídica e riscos do negócio é muito importante e devemos nos atentar para que as cautelas de praxe nunca sejam esquecidas.

Documentos do imóvel

Para a propriedade, será necessário reunir:

• cópia atualizada da matricula do imóvel em nome do vendedor;
• certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais;
• cópia autenticada da quitação do IPTU do ano;
• planta aprovada pela prefeitura (opcional);
• título aquisitivo da propriedade (contrato de compra e venda, sentença de usucapião ou adjudicação, carta de arrematação.

Documentos do comprador

Para o comprador é preciso reunir:

• cópia do RG e CPF;
• em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;
• dados pessoais como endereço e profissão.

Documentos do vendedor

O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador de modo a resguardar a venda contra qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis estão:

• cópia do RG e CPF;
• em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento;
• comprovante de residência;
• certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho;
• certidão negativa de tutela e interdição, tutelas e curatelas.

É imprescindível a conferência de toda a documentação do imóvel. É necessário pois ao adquirir o imóvel o comprador poderá ser responsável por estas pendências, mesmo que elas foram originadas antes da compra. O mesmo acontece para os impostos, podendo até mesmo perder todo o valor investido caso haja algum tipo de fraude. Por isso devemos sempre ter cuidados na hora da compra.

É indicado que as partes guardem cópia de toda a documentação, assim como, todas as mensagens eletrônicas que foram trocadas na negociação.

Antes de providenciar a escritura pública do imóvel a ser adquirido, é necessário que se faça a vistoria. Deve ser feito 24 horas antes de se concluir o negócio e tem por finalidade examinar as condições e identificar de está tudo em ordem.

Recomenda-se que esse momento seja acompanhado de um profissional especializado em construção, engenheiro ou arquiteto para conferência da eventuais vícios ou problemas estruturais no imóvel. Ao final, constatando que não há danos estruturais, nem na parte elétrica e hidráulica do imóvel, você pode finalizar a compra com mais tranquilidade.

Preste muita atenção às cláusulas contratuais que indicam as penalidades em caso de desistência da compra e venda. Esse item é elementar ao pleno entendimento de como funciona a compra de um apartamento, casa ou terreno.

Na imensa maioria dos contratos, costumam ser previstas multas para ambas as partes, em caso de desistência. Tendo em vista que esse tipo de penalidade está em acordo com a lei, procure ficar ciente dos valores que ele envolve.

Assim você fica a par do custo com o qual terá de arcar, se decidir mudar de ideia quanto à compra. Veja também quanto o vendedor tem que acertar com você, caso ele desista de concluir a transação.

Passar o imóvel para o seu nome sucede à celebração do contrato e venda, após as partes cumprirem o que nele estiver pactuado. O ato de transmitir a propriedade definitiva do bem depende de fazer lavrar o registro do terreno, casa ou apartamento no nome de quem o comprou.

Isso porque o registro de imóvel é o ato cartorial no qual fica declarado quem é o legítimo proprietário do imóvel. Para providenciar esse documento, é preciso recorrer ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está situado.

Os trâmites do registro demandam apresentar o contrato de compra e venda realizado entre as partes, tendo o imóvel por objeto. Para lavrar a escritura, o cartório vai solicitar também os documentos pessoais do comprador, além das certidões do vendedor.

Com tudo devidamente apresentado, o tabelionato vai preparar a escritura, para posterior validação pelo comprador e vendedor. Para concluir o procedimento, devem ser pagos os impostos e as taxas de transmissão de imóveis, e os custos cartoriais.

Isso tudo feito, o comprador vai receber a matrícula atualizada da propriedade, já indicando o bem registrado em seu nome.

Com certeza, você notou quantos aspectos importantes e minuciosos precisam ser levados em consideração para firmar um contrato de compra e venda. Essa tarefa pode ser um desafio para pessoas que não têm muito tempo ou pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário.

Contudo, com a ajuda de advogado imobiliário, será mais fácil escolher um imóvel, negociá-lo e conduzir o fechamento da venda com mais segurança. Economizar com o advogado pode causar um prejuízo inimaginável e a perda de todo o valor investido.

Contate o Dr. Guilherme Feldmann e equipe para aconselhamento adequado sobre seu caso.