Como negociar a compra e venda de imóvel

A negociação de compra e venda de imóvel é negócio relativamente complicado, pois trata-se de negócio jurídico formal e solene.

É sempre comum surgirem muitas dúvidas, tanto durante a elaboração do contrato de compra e venda do imóvel, quanto na conferência da documentação do imóvel e das partes.
É importante para quem está pensando em negociar um imóvel, seja comprando ou vendendo, estar ciente das particularidades existentes na negociação, desde o contrato até a transferência da titularidade no cartório. Ressalto desde já que a compra e venda de imóvel deve estar revestida de uma série de cautelas e é muito mais complexa do que comprar um tênis no shopping ou mesmo um veículo.
Pensando em explicar essas questões, elaboramos este artigo contendo informações básicas para esclarecimentos sobre as formalidades necessárias para a compra e venda de imóvel segura.

Para que serve o contrato de compra e venda imobiliária?

Quando as partes envolvidas na negociação de compra e venda de um imóvel elaboram um contrato de compra e venda, este instrumento passará a servir como um compromisso firmado.
Constará então a formalização da vontade do vendedor em entregar a posse e propriedade do seu imóvel e o compromisso do comprador com o pagamento segundo a forma combinada.
O objetivo principal do contrato é confirmar qual foi o valor acertado entre as partes, a forma de pagamento e condições gerais do negócio.
É essencial que as obrigações e os direitos dos envolvidos estejam bem claros e definidos, sendo recomendável o aconselhamento e revisão do termo por advogado imobiliário para evitar imprevistos.
Após a elaboração do contrato devem, comprador e vendedor, revisar tudo o que nele está descrito, confirmando se está de acordo com o desejado para a negociação  e segurança jurídica.
Após a confirmação de adequação do termo e assinatura de ambos acompanhados por 3 testemunhas, as partes devem se dirigir a cartório de notas para, o reconhecimento das firmas, ou se for o caso já elaborar a escritura pública de compra e venda.

Com o reconhecimento das firmas o contrato passa a ser considerado um instrumento com força jurídica e com a escritura, pode se passar a averbação da matrícula imobiliária dando fé pública a terceiros, já garantindo a propriedade do bem.

Com assinatura e reconhecimento de firma das partes de um contrato o mesmo passará a ser juridicamente exigível, podendo as partes serem devidamente reparadas caso ocorra o descumprimento do que foi negociado pela parte infratora, devendo estar previsto no mesmo multa, juros, correção monetária e outras questões.

Dos documentos recomendados

Ao se negociar imóvel, as partes devem exigir a apresentação de uma série de documentos para que a transação transcorra sem problemas, reduzindo o risco jurídico. Para isso recomenda-se solicitar diversos documentos:

Dos compradores

Apesar da parte vendedora estar em tese exposta a menores riscos, pois o principal é não receber o valor contratado, pelo que se recomenda jamais assinar escritura sem a comprovação de crédito total do pagamento previsto, a correta identificação dos vendedores é essencial.

Sendo assim se recomenda ao menos a apresentação de cópia de:

• RG ou RNE;
• CPF;
• Comprovante de residência.
• se for casado: certidão autenticada de casamento e os documentos do cônjuge.

Do imóvel

• escritura atualizada confirmando estar em nome do vendedor  e sem qualquer tipo de ônus (máximo de 30 dias de expedição);
• cópia autenticada da quitação do IPTU;
• planta do imóvel aprovada pela prefeitura;
• certidão negativa de impostos;
• declaração de quitação das dívidas condominiais assinada pelo síndico (no caso de imóveis em condomínio edilício);
• certidão vintenária de ônus reais.

Do vendedor

• cópia da identidade;
• cópia do CPF;
• se for casado: certidão autenticada de casamento e os documentos do cônjuge;
• comprovante de residência;
• certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho do local do imóvel e de residência dos vendedores;
• No caso de os vendedores serem empresários, apresentação das certidões mencionadas acima também de suas empresas;
• No caso do vendedor ser pessoa jurídica, deverá apresentar as certidões supra além e última alteração do contrato social.
• Certidão negativa de débitos federais e do INSS.

É de fundamental importância a verificação minuciosa de toda a documentação do imóvel.

Isto se faz necessário porque ao adquirir o imóvel o comprador poderá ser responsável por estas pendências, mesmo que originadas bem antes da compra. E o mesmo acontece para os impostos que recaem sobre o imóvel, como, por exemplo, o IPTU, podendo até mesmo perder todo o valor investido caso haja algum tipo de fraude a credores.

É também recomendado que as partes guardem as cópias da documentação levantada, bem como como todas as mensagens eletrônicas que foram trocadas na negociação.

E depois da assinatura do contrato? Qual o próximo passo?

A última etapa da negociação é a transferência definitiva do imóvel para o comprador, que deverá ocorrer quando as partes efetivamente cumprirem com o acordado.

Para que esta transferência ocorra é necessário realizar a averbação do compromisso de compra e venda no registro do imóvel para o nome do comprador, Tal averbação deverá ocorrer no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato será apresentado ao tabelião, conjuntamente com os documentos dos envolvidos.

Após, estando tudo em perfeita situação o tabelionato atualizará a escritura, e solicitará a validação dela pelo comprador e pelo vendedor, dando fé-pública ao negócio.

Será cobrada a taxa de transmissão do imóvel (ITBI) e os custos cartoriais.

E, por fim, a matrícula será devidamente atualizada, indicando que o imóvel foi definitivamente transferido.

Para garantir a segurança na compra e venda, o mais adequado é obter o aconselhamento e acompanhamento do negócio por um advogado imobiliário especializado.

Economizar com o advogado pode causar um prejuízo inimaginável e a perda de todo o valor investido.

Contate o Dr. Guilherme Feldmann para aconselhamento adequado sobre seu caso.

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