Quais são os cuidados necessário para comprar imóvel de pessoa jurídica e da própria construtora

Nos artigos anteriores já tratamos sobre as cautelas necessárias na hora de adquirir um imóvel de forma geral, destacando inclusive que se o bem for de propriedade de uma pessoa jurídica há alguns cuidados especiais que devem ser tomados. Um dos mais completos é o sobre a Due Diligence Imobiliária.

No caso de compra e venda de imóveis de pessoas jurídicas, é sempre fundamental analisar a situação do imóvel e da regularidade da empresa, bem como dos sócios e grupo e do grupo econômico, se for o caso.

Uma das primeiras precauções que devem ser tomadas pelo comprador, é analisar as disposições do contrato social da empresa vendedora (ou o estatuto, se for uma sociedade anônima – SA) quanto à alienação de seus bens imóveis.

É fundamental conferir se a pessoa que está oferecendo o bem possui poderes para efetuar a venda, sendo que mesmo sócios, diretores ou o presidente da companhia precisam ter poderes específicos para alienar e assinar o contrato e escritura pública.

Caso o vendedor não possua poderes para realizar a venda, de acordo com o que prescreve o contrato social, será necessário uma procuração com poderes específicos para proceder com a transação. Esta procuração, deve ser outorgada por quem possuí esse poder já empresa.

A análise da documentação por advogado imobiliário especialista é ao menos desejável, para não se reputar fundamental.

Será necessário, observar os requisitos específicos inseridos no ato constitutivo da empresa, sob pena de invalidade da venda. Caso o contrato social ou estatuto não dispuserem expressamente sobre a possibilidade de venda dos bens imóveis, o art. 1.015[1] do Código Civil traz a solução para a questão, ou seja, prevalecerá o que a maioria dos sócios deliberarem.

– CERTIDÕES DA EMPRESA, DOS SÓCIOS E DO GRUPO ECONÔMICO

Para toda compra e venda imobiliária, é praxe realizar levantamento total da situação registral do imóvel objeto da alienação para conhecer a história do bem e proprietários anteriores, analisando-se cada um dos registros e cada uma das averbações.

Além da documentação do imóvel é essencial analisar as certidões e documentos da situação pessoal do vendedor para majorar a segurança jurídica da venda.

Mesmo sendo o vendedor pessoa jurídica, os riscos não estão afastados.

Sempre pode haver a possibilidade de alguém pleitear judicialmente a propriedade do imóvel, ou que a empresa esteja endividada e o bem, mesmo após a venda, seja penhorado e arrematado em praça para saldar seus débitos, causando grande perda financeira ao comprador.

Há ocasiões, em que mesmo o imóvel já estando registrado em nome do proprietário e, ainda assim, a venda ou até mesmo as alienações anteriores venham a ser anulada por eventual fraude a credores.

Uma hipótese é o caso em que a empresa responde por dívidas de seus sócios – a chamada desconsideração inversa da personalidade jurídica.

Assim, para uma compra segura, é fundamental analisar a situação financeira dos sócios e do grupo econômico.

Ocasionalmente, ainda que a empresa vendedora esteja em boa situação financeira, as demais empresas do grupo econômico podem estar endividadas afetando o negócio.

A apuração de eventuais dívidas trabalhistas, também é essencial, pois, ainda que a responsabilidade originária seja de apenas uma empresa, caso inserida em um grupo econômico, todas serão solidariamente responsáveis pelas obrigações decorrentes da relação de emprego fraudulenta

As principais cautelas a serem tomadas são a análise de certidões em diversos órgãos da administração pública direta e indireta, nos âmbitos federais, estaduais e municipais para se atestar a idoneidade dos vendedores.

As principais são as seguintes:

– certidão negativa da Justiça Federal

– certidão negativa de interdições e tutelas

– certidão negativa de ações e execuções cíveis

– certidão negativa de executivos fiscais (Federal, Estadual e Municipal)

– certidão negativa de protesto de títulos

– comprovante de situação cadastral CNPJ

– comprovante de situação cadastral CPF dos sócios

– certidão negativa da Justiça do Trabalho

– certidão negativa de tributos e contribuições federais

– certidão contra a dívida ativa da União

– certidão negativa de débitos com a Previdência Social

– certidão de regularidade com o FGTS

O rol de documentos supra não é exaustivo e nem sempre indispensável e  cada venda deve ser analisada individualmente, partindo pela análise da certidão do imóvel para os demais detalhes para avaliação do grau de risco da compra e venda de bem de pessoa jurídica.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS (CND) INSS

Deve se dar atenção especial à certidão negativa de débitos (CND), pois, atesta a regularidade fiscal da empresa perante o INSS. A apresentação desta certidão não se trata apenas de uma precaução, mas de requisito obrigatório, previsto nos artigos 47 e 48 da Lei 8.212 de 1991.

A CND do INSS não se confunde com as demais certidões listadas acima, pois aquelas são dispensáveis para a venda, ao passo que aquela é imprescindível para que a transação imobiliária seja realizada, pois a  Lei não só estabeleceu a nulidade do ato (venda, doação, etc.) ante a ausência da certidão negativa, como também impôs ao adquirente, tabelião e ao registrador imobiliário a responsabilidade pelo pagamento do débito da empresa-vendedora.

A EMPRESA VENDEDORA ESTÁ EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL OU EM PROCESSO FALIMENTAR?

O risco na aquisição de imóveis de empresas em recuperação judicial também já foi tratada em outro artigo elaborado pela equipe da Feldmann Advocacia.

Caso pretensão seja comprar um imóvel de uma empresa que esteja em fase de recuperação judicial, em que pese melhores condições de preço, a segurança jurídica poderá ficar comprometida.

A venda do imóvel deve estar expressamente prevista no plano de recuperação judicial e deve ser realizada com base nesses termos, além de constar a aprovação dos credores e autorização judicial, pois, existe o risco de a transferência de ativos sem o consentimento expresso dos credores ser considerada ineficaz.

A empresa em recuperação judicial não perde a administração dos seus bens, porém estará sob fiscalização do Comitê de Credores e do administrador judicial.

Para realizar a compra e venda de um imóvel, será necessária autorização do juiz da recuperação judicial, na forma de alvará judicial (art. 66 da Lei nº 11.101/2005).

Em casos em que for declarada a falência da empresa vendedora, e se o comprador não tiver registrado sua escritura antes da decretação, não mais poderá fazê-lo de forma eficaz, uma vez que o título registrado após a declaração de falência não tem o condão de transferir a propriedade.

Como conclusão, os riscos estão inerentes em todas as compras e vendas e alienações imobiliárias sendo essencial cautela e atenção redobrada na hora de adquirir um imóvel e uma pessoa jurídica.

Para redução de riscos, a análise econômica-jurídica do imóvel, da empresa vendedora e seus sócios é sempre essencial.

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