Aquisição de imóveis e incorporação imobiliária

O que é incorporação imobiliária?

Na acepção jurídica do termo, incorporar nada mais é do que vender antecipadamente um imóvel que ainda não existe, o popularmente conhecido “vender na planta”.

Conforme a Lei nº 4.591/64, que regulamenta a operação de incorporação imobiliária, seu conceito refere-se à construção de um empreendimento ou de um conjunto de edificações com unidades autônomas para a comercialização dos mesmos ainda na planta. Ou seja, a incorporação imobiliária, por lei, autoriza a venda das unidades de um imóvel que ainda está em construção.

Para o adquirente, a incorporação imobiliária também pode ser elucidada como um documento que assegura a confiabilidade de que a empresa responsável pela construção entregará a obra “conforme o combinado”. Por esse motivo, sempre são delimitadas as condições legais da construção e todas as características essenciais que os imóveis deverão conter. Vale destacar que o documento de incorporação imobiliária deve estar atrelado às demais documentações do imóvel, incluindo a convenção do condomínio.

Nesse viés, cumpre salientar que, ao permitir que o adquirente pague o preço por algo que ainda será construído, a Lei 4.591/1964 determinou a observância de uma série de obrigações ao incorporador. No entanto, vale ressaltar que antes da comercialização das unidades, é necessário que o memorial de incorporação (uma espécie de dossiê documental que comprova técnica e financeiramente a viabilidade do empreendimento) esteja devidamente registrado na matrícula do bem. Esse ato prévio propicia maior segurança ao adquirente, tendo em vista que comprova ao menos que a incorporadora é titular de determinado terreno e possui um projeto construtivo aprovado pela municipalidade.

Posto isso, denota-se que a incorporação imobiliária é marcada sobretudo em razão da possibilidade de venda antecipada de unidades a construir. Tal permissão é imprescindível ao incorporador para obter os recursos necessários à concepção do empreendimento.

O que deve ser observado antes da incorporação imobiliária?

Antes de realizar uma incorporação imobiliária é essencial analisar algumas etapas para facilitar o procedimento.

Desse modo, é importante:

1. Sempre fazer o estudo da viabilidade econômica e comercial do empreendimento;
2. Conhecer a fundo o terreno (espaço físico) que comportará o projeto;
3. Estudar o projeto do empreendimento e saber o que está sendo planejado;
4. Conferir a aprovação do projeto de construção do empreendimento;
5. Reunir todos os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliária de acordo com a lei;
6. Certificar se todas as propostas, planejamentos e promessas foram cumpridos.

Quais os documentos necessários para a incorporação?

Para que a incorporação imobiliária seja concluída, a lista de documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis é a seguinte:

– Cópia autenticada do Título Aquisitivo do imóvel;

– Cópia autenticada do ato constitutivo, se for pessoa jurídica;

– Documentos de identificação pessoal do proprietário do empreendimento, se for pessoa física;

– Certidão Negativa de Impostos;

– Certidão expedida pelos ofícios de protestos, pelos distribuidores forenses cíveis e pela Justiça Federal em nome da incorporadora;

– Certidão de filiação vintenária de propriedade, relativa ao terreno destinado à incorporação;

– Projeto de arquitetura já aprovado;

– Alvará para construção;

– Cálculo das áreas de edificação;

– Quadro das frações ideais de terreno das unidades autônomas;

– Memorial descritivo das especificações da obra;

– Avaliação do custo global da obra;

– Minuta da futura convenção de condomínio;

– Declaração sobre o estacionamento coletivo;

– Declaração sobre o prazo de carência;

– Declaração sobre o pagamento do preço do terreno condominial;

– Declaração sobre o instrumento público de mandato;

– Declaração sobre as frações ideais de terreno;

– Atestado de idoneidade financeira expedido em nome da incorporadora;

– Histórico dos títulos de filiação;

– Certidão Negativa de Débito (CND) em nome da incorporadora.

Qual a diferença entre incorporadora, construtora, empreiteira e imobiliária?

Quem está em busca de um imóvel novo precisa estar atento às diferenças do mercado e entender como funciona e o que oferece cada tipo de empresa do ramo imobiliário.

Embora muitas pessoas pensem que se tratam de palavras sinônimas, vale esclarecer que não são. Cada empresa possui uma participação bem específica ao longo da construção de um imóvel com atribuições que lhe são bem próprias.

Sempre que uma obra começa a ser construída, várias empresas se envolvem no processo, desde a compra do terreno até a efetiva entrega das chaves. Por esse motivo, é de extrema importância que o consumidor tenha conhecimento das funções de cada uma. A seguir, iremos elucidar as principais diferenças entre as referidas empresas:

a) Incorporadora: é aquela que dá o primeiro passo no processo de construção e comercialização de um imóvel, ou seja, é a empresa responsável por identificar oportunidades, adquirir o terreno e realizar estudos de viabilidade do projeto do empreendimento.

Finalizada a obra, também é a incorporadora que realiza todos os trâmites imobiliários no registro de imóveis e providencia os alvarás e licenças para dar início à comercialização.

É, portanto, a empresa que articula e coordena todo o negócio imobiliário. E logo que adquire o terreno, a incorporadora contrata a construtora para a execução da obra, iniciando o segundo passo.

b) Construtora: é a empresa contratada pela incorporadora para executar a obra de um empreendimento, ou seja, é de sua responsabilidade todas as etapas da construção civil: projeto de engenharia, contratação de mão de obra, equipamentos, tecnologia construtiva e testes de qualidade.

A construtora é encarregada de assegurar a qualidade física da obra, assim como a garantia da execução no prazo acordado e a integridade física do empreendimento, certificando-se que o mesmo não sofra de instabilidade, rachaduras, infiltrações, irregularidades, trincas, entre outros problemas estruturais.

Para que isso seja possível, é obrigatório que a construtora possua registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) e um engenheiro (também registrado no CREA) que se responsabilize pela obra.

Porém, nem sempre a construtora possui mão de obra ou materiais suficientes para realizar todos os serviços necessários dentro de uma obra. E é por isso que, às vezes, é necessário contratar uma empreiteira.

c) Empreiteira: é a empresa contratada pela própria construtora para realizar um serviço específico dentro de uma obra. Em geral, elas executam trabalhos auxiliares e de pequeno porte, como concretagem, aplicação de revestimento e esquadrias, instalações hidráulicas, elétricas e sanitárias e preparo e instalação de ar-condicionado e elevador, entre outros.

Assim como ocorre com a construtora, a empreiteira também possui responsabilidade técnica sobre eventuais vícios da obra. No entanto, não há obrigatoriedade de a empreiteira possuir registro no CREA, nem engenheiros ou arquitetos responsáveis pelo serviço dentro do seu quadro de funcionários, tendo em vista que deve seguir o planejamento da construtora encarregada.

Por essa razão, as empreiteiras não têm permissão para executar projetos próprios.

d) Imobiliária: A imobiliária, por sua vez, possui a atribuição de administrar o imóvel no que diz respeito à compra, venda e aluguel. Desse modo, ela atua para aproximar todas as partes interessadas no processo – compradores, vendedores, locatários e locadores -, efetuando a intermediação de todo o negócio.

A parte prática dessa operação é realizada pelo corretor de imóveis, profissional que mantém contato com os interessados, orientando e esclarecendo as dúvidas sobre todos os fatores acerca do imóvel e facilitando a transação entre eles. Tanto o corretor quanto a própria imobiliária devem ser credenciados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI).

A importância da Incorporação Imobiliária para empreendimentos em construção

Diante do exposto, denota-se que incorporações imobiliárias são empreendimentos complexos, envolvendo diversas fases, estudos e análises, possuindo, ainda, tantos outros requisitos formais para uma correta e tranquila execução. Além disso, são projetos voltados para o retorno a longo prazo e que exigem alta alavancagem.

Portanto, é muito importante tomar todas as cautelas na condução de empreendimentos dessa natureza, para que, de fato, sejam vantajosos ao incorporador e demais partes envolvidas, evitando entraves nas negociações com proprietários, compradores, registro em cartório e atrasos, tanto na entrega das unidades, quanto na execução das obras e cumprimento de prazos intermediários.

Consulte um advogado antes de assinar qualquer contrato.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!