DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA – AUDITORIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA

COMO REALIZAR UMA AUDITORIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – AUDITORIA IMOBILIÁRIA PARA COMPRA E VENDA

O que é Due Diligence Imobiliária?

Um termo jurídico cada vez mais utilizado por escritórios especializados em Direito Imobiliário é a chamada Due Diligence Imobiliária. Mas muitas pessoas ainda desconhecem a real importância desta atividade.

Primeiramente, é necessário esclarecer que o referido termo em inglês, no tradutor livre, significa “devida diligência” ou “diligência prévia”.

A Due Diligence Imobiliária nada mais é do que uma espécie de “auditoria” prestada pelo advogado especializado em direito imobiliário, o qual realizará uma análise de informações, documentos do imóvel e dos contratantes, com o objetivo de apresentar o parecer sobre a situação atual das condições para negociação, como também acerca dos riscos futuros, se existentes.

Assim, com a expansão do mercado de imóveis, a Due Diligence Imobiliária vem ganhando cada vez mais importância, na medida em que visa propiciar maior segurança às negociações e prevenir litígios.

Importância da Due Diligence Imobiliária

Para uma negociação mais segura, é extremamente recomendado contratar o serviço da Due Diligence Imobiliária, a qual auxilia tanto as pessoas jurídicas, quanto as pessoas físicas que, exatamente por não estarem habituadas a este tipo de negócio, almejam ter o melhor suporte e assessoria jurídica possível.

Tal serviço pode ser prestado tanto para o vendedor, organizando-se toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda, quanto para o comprador, com a devida análise de toda a documentação do imóvel a fim de ampliar a segurança jurídica do negócio.

Essa análise proporciona uma visão ampla acerca do imóvel negociado, estabelecendo mecanismos que garantam a segurança, prevenção de fraudes e equilíbrio entre preços e riscos.

Documentos necessários à análise

É necessário esclarecer que este tipo de análise, por ser feita por um profissional especializado, vai muito além daquelas que são objeto das rotinas das negociações de imóveis, tendo em vista que além dos documentos de praxe necessários para o registro do imóvel, também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal e que podem gerar implicações de natureza tributária, fiscal, trabalhista, cível e outros.

Isto porque, nem todos os riscos que envolvem um imóvel podem ser certificados meramente da análise do conteúdo da sua certidão ou mesmo da documentação das partes, de forma superficial. Desse modo, é imprescindível o conhecimento jurídico para a conferência de todos os documentos necessários a fim de constatar eventuais riscos na compra e venda de um imóvel.

Nesse viés, seguem abaixo os documentos necessários à aludida análise:

1) Documentos do imóvel:

– Certidão de matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, com validade de até 30 dias da expedição;

– Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);

– Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;

– Carnê do IPTU;

– Certidão negativa de tributos municipais e federais;

– Guias de ITBI pagas;

– Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;

– Comprovante de pagamento de contas de consumo água, luz, telefone, gás, entre outras eventuais;

– Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;

– Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;

– Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).

2) Documentos do vendedor – pessoa física:

No caso de pessoa física, devem ser analisados documentos do vendedor, de seu cônjuge e empresas que eventualmente possui, independentemente do regime de bens e de todos os proprietários anteriores pelo período de, no mínimo, 15 anos:

– Documentos pessoais, RG ou RNE e CPF;

– Comprovante de residência;

– Declaração de participação societária em empresas;

– Consulta completa de SPC e SERASA;

– Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;

– Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);

– Certidão negativa de débitos condominiais;

– Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;

3) Documentos do vendedor – pessoa jurídica:

– Contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais;

– Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel;

– Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;

4) Documentos técnicos:

– Convenção de condomínio (quando for o caso);

– Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);

– Cópia do registro de incorporação;

– Planta da unidade ou da casa;

– Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);

– Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);

– Projetos aprovados pela Prefeitura;

– Memorial descritivo;

– Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;

– Alvará de construção;

– Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)

– Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.

– Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel;

Vale ressaltar que geralmente não é necessário e nem possível a apresentação de todos estes documentos. O advogado imobiliário verificará caso a caso a necessidade da apresentação da documentação, sendo alguns obrigatórios e inclusive exigidos pelo Tabelião de Notas.

 Due Diligence Imobiliária x Serviços de Corretagem

 É importante deixar claro que a Due Diligence Imobiliária não se confunde com a obrigação legal do corretor de imóveis de prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, prevista no artigo 723, parágrafo único, do Código Civil.

Afinal, essa análise de segurança e risco no âmbito da prestação dos serviços de corretagem é feita exclusivamente a partir do que se pode extrair da documentação do imóvel disponibilizada em cartório.

E, conforme já mencionado, a Due Diligence Imobiliária consiste num trabalho mais aprofundado, em que são analisados processos judiciais, dívidas cíveis, trabalhistas, tributárias, dentre outras questões das partes envolvidas, indo, portanto, além da mera avaliação documental de cartório.

Logo, denota-se que a Due Diligence Imobiliária é um procedimento necessário para evitar problemas futuros sobre compra e venda de imóveis e que também beneficia todos os envolvidos na negociação, inclusive o corretor, o qual é obrigado por lei a prestar todas as informações sobre o negócio ao cliente, conforme a redação dada pela Lei nº 12.236/2010 que determina: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Possíveis prejuízos decorrentes da ausência da Due Diligence Imobiliária

É importante ressaltar que a falta da Due Diligence Imobiliária pode ocasionar prejuízos às partes envolvidas, seja em caráter financeiro ou caso configurada tentativa de ato fraudulento, responsabilização civil e criminal.

Como se observa, os riscos jurídicos que podem envolver os negócios imobiliários são inúmeros e para uma negociação com maior segurança, é necessário um estudo pormenorizado que ultrapassa aquele que costumeiramente é realizado nas negociações sem a participação de um advogado especializado no assunto.

Nesse viés, a Due Diligence Imobiliária vem como um serviço de grande valia que pode ser utilizado por todas as pessoas, físicas ou jurídicas, que desejam realizar negócios com maior segurança jurídica.

Tão importante quanto negociar, é tomar todas as cautelas para que o negócio seja válido e não corra o risco de ser prejudicado por fatores externos, evitando assim surpresas indesejáveis. Tanto a compra como a locação de um imóvel envolvem questões muito complexas e com altíssimos riscos, sendo indispensável a assessoria especializada.

Previna-se!

Consulte um advogado antes de assinar qualquer contrato.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!

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