Registro de Compra e Venda de Imóveis

Posso registrar meu imóvel apenas com um recibo de compra e venda?

Se você tem um imóvel e não tem um contrato de compra e venda, saiba que você pode estar correndo risco de perdê-lo. É sempre necessário contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário, quando for fechar um negócio tão importante.

Fazer um contrato é uma garantia de segurança para o seu futuro, pois nele estarão todas as regras que precisam ser seguidas, não só na compra, como também pelos herdeiros. Porém, se você tem um imóvel que não possui um contrato escrito, não tem como mais ser feito um, mas podemos fazer algo daqui em diante.

Para comprovar a compra e venda de um imóvel, as leis autorizam as seguintes formas:

1. Contrato particular de compra e venda assinado pelas duas partes;
2. O recibo feito pelo vendedor informando o pagamento do comprador;
3. O comprovante de transferência bancária ou do depósito;
4. Testemunhas da transação.

O dono do imóvel é quem registra a propriedade, e pra que isso aconteça, é necessário que tenha um contrato de compra e venda. Porém, no Código Civil diz que se um imóvel for acima de 30 salários mínimos, será necessário fazer uma escritura pública no Cartório de Notas, antes que você registre seu imóvel.

Existem algumas formas de se registrar um imóvel, se caso o vendedor vir a falecer, ou você não conseguir mais o contato com ele.

Uma delas é a Adjudicação Compulsória, ela acontece quando o vendedor não assina a escritura, e então, o comprador, através de um advogado especializado, pede para que o juiz de uma ordem judicial para que a propriedade seja transferida.

Na pior das hipóteses ainda é possível ingressar com ação de usucapião, comprovando que trata o imóvel com animus domini que significa como se dono fosse.

Porém, para que isso aconteça é necessário ter um contrato escrito e assinado por ambas às partes, porque não é possível fazer sem ele. Não é possível registrar a transferência da propriedade apenas com um recibo feito pelo vendedor.

Os contratos verbais, são válidos pela lei, não é necessários colocar tudo por escrito. A lei mesmo não obriga que as partes façam um contrato escrito para que o negócio tenha validade. Porém, não será possível fazer o registro dessa propriedade, porque se o contrato é verbal, não tem como provar que ele realmente existe.

Muita das vezes o pagamento é feito por transferência, e esse comprovante poderá servir como prova, ainda mais quando ele contiver detalhes, como o nome das partes, o valor de compra e venda, a descrição do imóvel. Mas apenas isso, não é o suficiente para se exigir a escritura pública de compra e venda ou fazer o registro da sua propriedade no Cartório de Imóveis.  Por isso, é sempre importante consultar um advogado especialista em Direito Imobiliário.

Mas ainda existem três possibilidades para registrar o imóvel:

• Peça ao vendedor para ir até ao cartório e assinar o contrato ou a escritura. A melhor maneira é tentar conversar com o vendedor para que vocês assinem o contrato. Se o vendedor se recusar a ir ao cartório, tenha em mãos um contrato particular. Se já tiver quitado a compra, ele pode ser bem simples, mas precisa de uma cláusula de irretratabilidade, ou seja, que as partes não podem desistir do negócio. E se caso ele se recusar, consulte um advogado especialista em direito imobiliário e notifique o vendedor.
• Uma das formas é requerer a usucapião, porém, não é uma forma simples, pois a lei prevê inúmeras formas, com regras e prazos diferentes. A usucapião poderá ser solicitada judicialmente ou extrajudicialmente, mas sempre deverá estar acompanhado de um advogado especialista, para que possam ser verificadas as provas e os direitos.
• Outra opção é ajuizar uma ação de obrigação de fazer, onde gera a obrigação ao vendedor a comprovar a origem do depósito que foi feito pelo comprador, e se comprometer a assinar a escritura, ou então devolver a quantia, para não haver enriquecimento ilícito. Essa é uma atitude extrema e nada fácil.

É preciso analisar todas as provas que o comprador possui e também analisar todos os riscos de um processo judicial para que seja criada uma boa estratégia. Para isso, devemos sempre contar com a ajuda de um advogado especialista para nos orientar.

E sempre que for adquirir um imóvel, devemos sempre exigir que a outra parte assine ao menos um contrato particular de compra e venda, para que seja possível comprovar a negociação e trazer mais segurança para ambas às partes.

É sempre importante contar com a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois ele saberá analisar todas as cláusulas, principalmente, as obrigações e penalidades.

Busque sempre a melhor forma de eliminar todos os riscos e acabar perdendo tudo.

Contudo indicamos, que o interessado busque a devida orientação jurídica, apenas o advogado imobiliário possui capacidade técnica para defender e proteger o seu direito de propriedade.

Ficou com alguma dúvida? Atuamos em diversas áreas do Direito Imobiliário, veja mais aqui ou entre em contato.