Transferência de imóveis por meio de ação de adjudicação compulsória
A ação de adjudicação compulsória é o meio processual para promover o registro imobiliário necessário à transmissão da propriedade. Essa ação deve ser utilizada quando após a celebração de contrato de promessa ou compromisso de compra e venda por instrumento público ou particular o vendedor se recusa a outorgar a escritura.
Inicialmente, importante explicar o que é o compromisso ou promessa de compra e venda. Tal contrato formaliza compromisso entre as partes que pretendem realizar a negociação. Também pode ser considerado, conforme disposto na legislação, um “contrato preliminar” ao efetivo contrato de compra e venda de imóvel.
Embora não seja obrigatório o compromisso de compra e venda é bastante comum. O objetivo do compromisso, ou contrato preliminar é determinar as condições que deverão ocorrer o negócio e proporcionar mais segurança jurídica às partes de acordo com termos acordados na negociação. Costuma-se considerar o tempo necessário para organizar a documentação, prazo para assinatura do contrato, desocupação do imóvel, sinal ou arras, número de parcelas, forma de pagamento dentre outras.
Tal compromisso ou contrato preliminar pode inclusive ser averbado no registro imobiliário conferindo segurança jurídica ao promitente comprador, evitando assim que novo compromisso seja lavrado com terceiros por má-fé do promitente vendedor, uma vez que o promitente-vendedor não pode alienar o bem nem impedir ou dificultar o cumprimento da pretensão do promitente comprador de se tornar seu legítimo proprietário.
Sendo assim, e caso após firmado o compromisso e cumprida as condições do contrato preliminar pelo promissário comprador, caso haja recusa de outorga da escritura pelo promitente vendedor é cabível a ação de adjudicação compulsória.
O Código Civil dispõe em seus artigos 1417 e 1418 sobre a ação de adjudicação compulsória:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Portanto, a ação de adjudicação compulsória é destinada a executar a transferência obrigatória de um bem imóvel, desde que cumpridas certas formalidades, especialmente o pagamento do preço do imóvel.
Assim, quando quitado o pagamento do preço, o promissário comprador deverá intimar o promitente vendedor para lhe outorgar a escritura e, só depois de esgotado o prazo legal para fazê-lo, buscará a adjudicação compulsória por sentença, valendo como título para registro.
Com o êxito da ação, em sua sentença da ação, é expedida a carta de adjudicação, que substitui a lavratura de uma escritura definitiva do bem em questão, dando direito ao autor a plena propriedade do bem.
Contudo indicamos, que o interessado busque a devida orientação jurídica, apenas o advogado imobiliário possui capacidade técnica para defender e proteger o seu direito de propriedade.
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Texto escrito por: GUILHERME FELDMANN OAB/SP sob o n° 254.767, www.feldmann.adv.br