As negociações do mercado imobiliário são cheias de particularidades que podem gerar dúvidas em quem não está habituado ao tema. Uma dessas situações diz respeito à possibilidade de vender imóvel em inventário.

Primeiramente, antes de abordarmos especificamente sobre a venda de um bem que será herdado, é preciso entender como funciona o processo de inventário. Quando o dono de uma ou mais propriedades falece, é necessário fazer um levantamento de todos os seus bens (incluindo dívidas), verificar quem tem direito a ficar com eles e quanto e o que cabe a cada um.

Assim, é iniciado um processo de inventário, cuja finalidade é repartir e formalizar a transmissão de tais bens aos seus sucessores legais.

Conforme o artigo 1.784 do Código Civil, assim que um indivíduo falece, todo o seu patrimônio é transmitido aos herdeiros de forma imediata e automática. Para isso, quem conduz o processo é o inventariante, ou seja, um dos herdeiros, e deve ser feito em até 60 (sessenta) dias após o óbito.

É válido destacar que a partilha deve seguir o testamento sempre que houver, e os percentuais de distribuição determinados por lei (chamada de herança legítima). O proprietário pode dispor de 50% do total de seus bens para deixar em testamento, enquanto os outros 50% devem ser distribuídos entre os herdeiros necessários, que podem ser descendentes, ascendentes e cônjuge.

Existem 2 (dois) tipos de inventário. A seguir, entenda melhor cada um deles:

Inventário extrajudicial

Realizado em qualquer cartório de notas por meio de escritura pública. Porém, não pode haver testamento e todos os envolvidos devem ser capazes, maiores de idade, concordantes e representados por advogado.

Inventário judicial

Modalidade obrigatória em situação em que há divergências entre os herdeiros, um ou mais deles é menor de idade ou incapaz ou, ainda, quando existe testamento.

Outro ponto a ser ressaltado é que os valores são calculados sobre a herança líquida, que corresponde ao montante que resta após o pagamento de todos os impostos e custos do funeral.

É possível vender imóvel que está sendo inventariado?

Sim, é perfeitamente possível negociar uma propriedade que ainda esteja em um processo de inventário. Na maioria dos casos, o interesse em vender está no fato de haver despesas da própria ação, como pagamento de advogados, custas judiciais, registro formal da partilha, ITCMD (Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação), entre outros gastos.

Ademais, um imóvel requer o pagamento de algumas despesas que, muitas vezes, não são do interesse dos herdeiros — como reformas, condomínio, realização de benfeitorias, manutenção, entre outras.

No entanto, é necessário ter bastante atenção a alguns pontos para evitar transtornos e surpresas desagradáveis.

Alvará judicial

Existem casos em que, apesar de estarem presentes os requisitos para que o inventário seja feito por escritura pública – partes capazes, concordes e inexistência de testamento – os sucessores não possuem recursos financeiros para arcar com todos os custos do inventário extrajudicial.

Isto porque o inventário procedido pelo cartório de notas exige que os seus custos com impostos, certidões e emolumentos, sejam despendidos em curto espaço de tempo. Destaca-se que tais custos são, em regra, proporcionais ao valor do monte inventariado.

Assim, diante da impossibilidade de os herdeiros arcarem com estes custos de imediato, buscam os interessados para ingressar pela via judicial, acreditando ser a única possibilidade de levantar fundos para arcar com tais gastos. Neste caso, o levantamento de recursos se faz por meio de pedido de alvará para a venda de bens pertencentes ao espólio.

No entanto, não há qualquer impossibilidade para que o alvará seja requerido para que as partes procedam pela via do inventário extrajudicial, conforme será mais bem explorado ao longo deste artigo.

No tocante ao alvará judicial, cumpre mencionar que consiste numa das formas de vender uma propriedade imóvel arrolada em espólio. Para isso, o inventariante deve solicitar ao juiz uma autorização de venda do imóvel explicando os motivos para o interesse na comercialização mesmo antes do término da ação judicial.

Pode-se entender que o alvará judicial nada mais é que uma autorização judicial para que seja praticado determinado ato, não se constituindo uma obrigação, ou seja, há possibilidade de o ato descrito no documento ser realizado ou não.

Quanto ao requerimento do alvará, este pode ser feito tanto nos autos do inventário, como também por meio de procedimento autônomo de jurisdição voluntária, nos moldes preconizados pelo artigo 725, VII, do Código de Processo Civil.

Garantias

Muitos herdeiros hesitam em fazer um contrato particular de promessa de compra e venda condicional por receio de não ser cumprido. Para evitar esse tipo de situação, o contrato deve prever garantias, como hipoteca para garantir que o recebimento e multas no caso da não assinatura da escritura definitiva.

Estipular garantias contratuais é a melhor forma de vender imóvel que esteja em processo de inventário, tendo em vista que isso assegura tanto os direitos quanto os deveres de ambas as partes, deixando a negociação transparente e segura.

Inventário extrajudicial x alvará para venda de bens

As normas que regulam o inventário extrajudicial levam a crer que o pedido de alvará para venda de bens em inventário apenas pode ocorrer quando o procedimento é realizado pela via judicial, uma vez que o procedimento administrativo é processado sem a atuação do Estado-Juiz.

No entanto, não há qualquer impedimento legal para que, quando comprovada a concordância dos herdeiros, ausência de prejuízo aos entes fazendários e credores, bem como a necessidade de alienação dos bens do espólio, seja requerido alvará para prosseguimento do procedimento sucessório pela via extrajudicial.

Isto porque, o pedido de alvará judicial também pode ser feito de forma autônoma, em procedimento de jurisdição voluntária, nos termos do artigo 725, V, do Código de Processo Civil.

Além disso, em que pese o artigo 1.793, § 3º, do Código Civil e artigo 619, I, do Código de Processo Civil condicionem a alienação de bens do espólio à obtenção de autorização judicial, não há qualquer menção de que o alvará judicial seja expedido exclusivamente em sede de inventário judicial.

Há de se destacar também que o artigo 610, parágrafo único, do Código de Processo Civil deixa evidente que a adoção do procedimento pela via administrativa ou judicial é faculdade dos sucessores, não podendo ser imposto pelo Estado a adoção de um determinado rito quando a lei não o determinar.

A jurisprudência já vem se posicionando neste sentido, sendo o Tribunal de Justiça de Minas Gerais um dos primeiros a se posicionar desta forma:

APELAÇÃO CÍVEL – DIREITO DAS SUCESSÕES – ALVARÁ JUDICIAL – PARTILHA EXTRAJUDICIAL – POSSIBILIDADE. – Não há impedimento legal para o pedido de alvará judicial para venda do bem que está impedindo o prosseguimento da partilha administrativa, diante do poder de polícia do Judiciário. – As partes optaram pela partilha extrajudicial e não há como lhes impor o procedimento de inventário judicial. – O pedido de autorização da venda de bens deve ser, primeiramente, analisado pelo Juízo de primeiro grau, sob pena de supressão de instância. (Apelação Cível nº 5002384-28.2016.8.13.0687)

Ressalta-se que a imposição de procedimento mais moroso pelo Estado atenta conta o Princípio da Celeridade Processual, positivado como direito fundamental no artigo 5º, LXXVIII, da Constituição Federal, espelhando o artigo 4º do Código de Processo Civil.

Desse modo, não existe qualquer óbice para que seja requerido alvará judicial para a venda de bens do espólio, quando os sucessores pretendem adotar a via do inventário administrativo.

Conclusão

Denota-se que a alienação de bens do espólio é possível, desde que sejam observados os seguintes requisitos: autorização judicial, concordância dos herdeiros, ausência de prejuízo ao fisco e eventuais credores do espólio, demonstração da necessidade da venda e prévia avaliação dos bens.

Não obstante, casos os sucessores pretendam adotar a via do inventário extrajudicial, há possibilidade da obtenção do alvará judicial para alienação de bens do espólio, através de procedimento autônomo, visto que não há impedimento legal para tanto e esta possibilidade atende ao Princípio da Celeridade Processual.

Desse modo, caso possua dúvidas ou interesses relacionados à possibilidade de alvará para venda de bens em inventário extrajudicial, consulte um advogado para lhe auxiliar.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial.

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