Possibilidade de Substituição do IGP-M/FGV ou IGP-DI/FGV pelo IPCA/IBGE como índice de reajuste nos Contratos de Financiamento de Imóveis

No setor imobiliário, diante da paralisação parcial de algumas atividades empresariais e comerciais, os contratos de locação e aquisição foram os protagonistas de discussões para revisão e redução dos valores contratados.

Com o decorrer dos meses e a expansão da crise, os índices econômicos também começaram a ser atingidos. Desse modo, são muitos os casos em que as partes buscaram o Poder Judiciário objetivando a realização da revisão contratual, com a diminuição do valor das parcelas, bem como para que haja a alteração do índice de reajuste.

De fato, sobreveio desequilíbrio contratual decorrente da alteração do quadro macroeconômico no Brasil e no mundo, por consequência dos efeitos deletérios à economia, decorrentes das medidas de contenção da disseminação do Coronavírus.

À luz do dispositivo 317 do Código Civil, todo consumidor tem o direito de revisar, judicialmente, o seu contrato de financiamento, podendo o magistrado corrigir fatores que, eventualmente, ensejem desequilíbrio contratual, nos termos da Lei:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Apesar de o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ser o índice mais conhecido e utilizado de inflação, ele não é o único que existe – outros índices apontam o comportamento de preços e sua evolução em determinados períodos. Dois deles, ambos calculados pela FGV, também têm destaque e estão diretamente relacionados: o índice IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) e IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna).

No IGP-M, os preços são avaliados entre os dias 21 e 20 do mês seguinte. Já no IGP-DI a pesquisa é realizada entre o primeiro dia e o último dia do mês. Sendo assim, os aludidos índices possuem a mesma finalidade e são calculados da mesma forma, com a diferença do período em que os preços são consultados.

A aplicação do IGP-M tem sido amplamente discutida em razão do acúmulo desproporcional que o índice vem apontado desde o ano de 2020, o que tem gerado aumento de demandas judiciais visando a substituição desse índice por um menos oneroso.

Nesse viés, o fenômeno que se percebe hoje basicamente reitera aquele vivido no ano de 2002, quando o IGP-M também teria se descolado da realidade inflacionária brasileira.

Sendo assim, mostra-se temerária a utilização do IGP-M ou do IGP-DI/FGV, dada a possibilidade de descolamento desses índices com relação à realidade brasileira.

Desse modo, é compreensível o requerimento pelos consumidores que seja afastada a aplicação do IGP-M ou do IGP-DI/FGV como índice de atualização monetária do contrato de financiamento imobiliário, substituindo pelo IPCA, sob alegação de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual.

No entanto, cumpre enfatizar que a revisão do contrato por onerosidade excessiva é medida excepcional que busca restabelecer o equilíbrio contratual em virtude de um acontecimento extraordinário e imprevisível, que tenha tornado a prestação de uma das partes excessivamente onerosa (art. 478, CC). Trata-se de providência para que o contrato continue a ser, na medida do possível, viável e proveitoso a todos os contratantes, cumprindo, assim, a sua função social exigida pelo art. 421 do Código Civil.

Certo é, portanto, que os índices de preços envolvem muitos fatores, por isso é de extrema importância contar com a assessoria jurídica adequada para solucionar o conflito da melhor forma possível.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!