Regularização de Imóveis

A regularização imobiliária é a prestação de serviços a proprietários de imóveis rurais e urbanos, que precisam fazer a transferência da titularidade do imóvel, que consiste em mudar o nome do proprietário no documento do imóvel, que é mais conhecido como matrícula, a mesma deverá estar atualizada e para que isso ocorra e a regularização do imóvel faz isso acontecer.

Cerca de 50% dos imóveis no Brasil são irregulares, podendo chegar à marca de 70% em algumas cidades. As pessoas costumam ter apenas a posse, pois para o imóvel ser regular ele precisa ser composto pela escritura pública e mais o registro. Quem possui a escritura pública ou um contrato de gaveta, ou reside naquele determinado imóvel, é considerado apenas possuidor e não dono do imóvel.

O processo de transferência tem início a partir da juntada de documentos para que ocorra a elaboração da Escritura Pública e também para avaliar o imóvel monetariamente para fins tributários (ITBI ou ITCMD).

Não possuindo a escritura pública é aceitável a regularização através da usucapião, que é um modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem, será sempre requerido pela parte interessada em registrar o bem. A escolha pela via extrajudicial compete à parte, que pode optar por deduzir seu pedido em juízo, se assim preferir, ainda que não haja litígio. Devendo sempre consultar um advogado especialista.

Outra forma de regularizar é através da adjudicação compulsória, que vai executar as obrigações para que se possa emitir declaração de vontade relacionada ao imóvel. É uma ação que vem do contrato preliminar de compra e venda e tem como finalidade obrigar o vendedor a transferir o imóvel através da sentença.

Essa possibilidade é feita em momentos específicos, por exemplo, se você compra um imóvel e o vendedor não cumpre com o prometido. Diante desse fato é possível a adjudicação compulsória para que se possa obrigar o vendedor a transferir a titularidade do imóvel para o comprador.

E temos também a REURB – Regularização Fundiária Urbana que é um processo através de intervenção pública, que objetiva legalizar núcleos urbanos informais. Ele abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que são destinadas à incorporação destes núcleos e ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.

Primeiramente é feita a regularização dos parcelamentos, loteamentos, é aberta a matrícula individual de cada imóvel e depois que será feita a entrega dos títulos a cada beneficiário.

A atualização imobiliária é extremamente importante para que ocorra a transferência de proprietário junto da matrícula do imóvel, por isso que sempre escutamos “quem não registra não é dono”, pois se o imóvel não está atualizado, não pode ser feita e registrada a transferência da propriedade.

Para fazer a correção do registro de seu imóvel ou a averbação podemos utilizar a retificação de área, antes, esse procedimento só era possível através da via judicial, hoje em dia não é mais necessário, segundo a lei:

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Sendo assim, o oficial do Registro poderá promover a retificação se for a pedido do interessado ou de oficio, independente da sua solicitação.

Tal procedimento não afasta a atuação do poder judiciário que poderá ser solicitado a qualquer momento, devendo sempre ser acompanhado de um advogado especialista.

Será feita a retificação nos seguintes casos:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
2. b) indicação ou atualização de confrontação;
3. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
4. d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
5. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
6. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
7. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

Após finalizar uma obra, devemos sempre regularizar nos órgãos públicos – Prefeitura, INSS e Cartório de Registro de Imóveis. O primeiro passo é solicitar na Prefeitura a emissão do “habite-se” que é o auto de conclusão da construção.

A Prefeitura irá vistoriar a construção e especificará sua categoria, determinando o custo da obra por metro quadrado e consequentemente o valor relativo aos recolhimentos devidos ao INSS.

Após pagar todas as guias necessárias e o auto de conclusão da obra (habite-se), o proprietário deverá solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis a averbação da construção na escritura do terreno.

Contudo, indicamos que o interessado busque a devida orientação jurídica, apenas o advogado imobiliário possui capacidade técnica para defender e proteger o seu direito de propriedade.

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