Quando é necessária a outorga conjugal na negociação de um imóvel?

A assinatura do conjugue em um contrato de compra e venda de imóvel nem sempre é necessária, apesar de ser na maioria dos casos.

Exporemos abaixo quando esta concordância se faz necessária, e quando ela é dispensada.

O que é a concordância conjugal ou outorga uxória?

A concordância conjugal, conhecida também como outorga conjugal ou outorga uxória, serve para realizar controle patrimonial sobre os bens dos conjugues e o legislador previu a mesma para evitar possível prejuízo ao patrimônio por um dos cônjuges, seja o cônjuge titular ou não do bem.

A disposição legal serve para preservar os bens do casal em um possível divórcio e partilha dos bens.

A outorga conjugal é nada mais que à anuência, concordância, para a negociação de bem imóvel mesmo que seja exclusiva de um dos cônjuge.

A situação é diferente quando o bem negociado pertencer a ambos cônjuges, caso em que o outro cônjuge não só deve concordar, ou anuir, mas participar da venda como vendedor.

A questão está prevista no Código Civil no seu artigo 1.647:

“Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III – prestar fiança ou aval;

IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.”

Pelo exposto supra podemos verificar que a exigência da concordância do cônjuge, ou seja, a outorga conjugal, é necessária para diversos negócios jurídicos, dentre eles a alienação de um imóvel, podendo ser venda, troca ou doação.

Sem tal anuência o negócio é nulo.

Quando entretanto não é necessária a outorga conjugal?

Conforme o artigo 1647 citado acima do Código Civil, verificamos que a outorga uxória não se faz necessária em todos os tipos de regime de bens do casal.

Caso o casal tiver sua união regida pela separação total de bens, ou no regime da participação final nos aquestos, a anuência do cônjuge não é necessária na negociação do imóvel a não ser que conste seu nome na escritura.

Assim, constata-se que a anuência se faz necessária, mesmo que o bem não seja parte do patrimônio do cônjuge e consequentemente sua assinatura na negociação.

Um exemplo, se o esposo está vendendo um imóvel que é seu exclusivamente, adquirido antes da união com a sua mulher, e  regime de bens é de comunhão parcial de bens, deverá sim a esposa assinar o contrato de compra e venda de imóvel, mesmo ela não tendo direito sobre a propriedade.

Isso porque o artigo 1.660 do Código Civil denota que os bens imóveis particulares do casal, se negociados, tendem a diminuir o patrimônio comum, ainda que a titularidade seja exclusiva de um só dos cônjuges.

“Art. 1.660. Entram na comunhão:

IV – as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge;

V – os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, percebidos na constância do casamento, ou pendentes ao tempo de cessar a comunhão.”

Se por um acaso a anuência for necessária e o cônjuge estiver impossibilitado, por causa de uma doença ou outro impedimento, pode-se solicitar a outorga conjugal por meio de ação judicial.

Tal solicitação também pode ser requerida pelo cônjuge caso haja recusa imotivada do outro cônjuge a assinar a negociação por mera implicância.

Caso não tenha havido a assinatura necessária do conjugue a negociação pode ser anulada.

A anulação da negociação realizada pode ser solicitada em até 2 (dois) anos da separação do casal, pelo próprio cônjuge ou seus herdeiros.

Concluímos que em todos os casos, quer seja venda escriturada, ou mesmo informal sem escritura, é essencial ter um contrato bem elaborado, que dará segurança a todos os envolvidos.

Sempre elabore um contrato contendo todos os detalhes da negociação, claro e objetivo, evitando assim conflitos que podem resultar em ações judiciais, e certamente prejuízo e perda de tempo.

É sempre recomendável obter o assessoramento de advogado imobiliário especializado para elaboração e aconselhamento em qualquer contrato imobiliário.

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