AINDA HÁ NECESSIDADE DE CERTIDÃO PARA LAVRATURA DE ATOS NOTARIAIS (ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, INVENTÁRIO, USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL)?

Inicialmente, faz-se necessário esclarecer que a Lei nº 7.433/1985 prevê que nas lavraturas de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis, além dos documentos de identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.

Aliado a isso, cumpre mencionar que vige no ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos na matrícula.

De acordo com Luiz Guilherme Loureiro, “os ônus, encargos e gravames reais, decorrentes de atos da vontade ou da lei, não afetam o título do adquirente da propriedade do imóvel ou outro direito real imobiliário quando não estiverem inscritos no Registro de Imóveis”.

Desse modo, o aludido princípio foi positivado com a Lei nº 13.097/2015 em seu artigo 54 que preceitua:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos da previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 – Código de Processo Civil; (Redação dada Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do disposto no inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 2015 – Código de Processo Civil. (Redação dada Pela Medida Provisória nº 1.085, de 2021)

Assim, considerando o referido princípio, impende destacar que já não mais se torna necessária a apresentação das certidões que aludiam o parágrafo 2º do art. 1º da antiga Lei Federal nº 7.433/85 e inciso IV do art. 1º do Decreto nº. 93.240/86.

No entanto, apesar da vigência da Lei Federal nº 13.095/2015, no Estado do Rio de Janeiro ainda se exigia a apresentação das referidas certidões. Somente no ano de 2018, por conta de determinação do CNJ (Pedido de Providências nº. 0001687-12.2018.2.00.0000), por meio do Proc. Adm. CGJ nº. 2018.061171 tornou-se possível a não apresentação das referidas certidões, em prestígio ao novo regramento inaugurado pela Lei Federal nº 13.095/2015.

Dessa forma, a Consolidação Normativa Extrajudicial foi modificada para atender ao Provimento CGJ nº. 20/2018, sendo atualmente necessário que o Oficial oriente aos interessados sobre a possibilidade da apresentação das certidões, devendo ser consignado no ato, no caso da sua não apresentação, que a ausência delas se deu por vontade das partes. Vejamos:

Art. 242. Conferida a documentação, o escrevente consignará:

VI – no caso de imóvel, tanto na escritura definitiva quanto na referente à promessa:

1. g) certidões, assim entendidas:

(3) de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) e do Juízo orfanológico, quando apresentadas pelas partes;

(…)

§ 5º. Caberá ao Notário orientar as partes quanto à faculdade de apresentação das certidões de feitos ajuizados, devendo constar do respectivo ato que a ausência das referidas certidões se deu por vontade das partes.

Posto isso, resta claro que não é mais possível exigir a apresentação das aludidas certidões.

Logo, dentro do contexto vigente, havendo a dispensa no momento da lavratura, o ato será válido e perfeito, não havendo possibilidade de negativa já que lavrado dentro das normas permissivas.

No entanto, é importante enfatizar que, em que pese não serem expressamente necessárias, em momento tão importante na vida, como a aquisição de um bem imóvel por exemplo, não vale a pena dispensar certidões que, via de regra, cabem ao transmitente oferecer de modo a demonstrar a higidez e viabilidade do negócio. Assim, denota-se que essa cautela não deve ser dispensada pelo adquirente conscientemente – assim como a realização da transação dentro das prescrições legais – com a lavratura da Escritura Pública e o imediato Registro Imobiliário.

Portanto, é muito importante tomar todas as cautelas na lavratura de atos notariais e por isso é de extrema importância contar com a assessoria jurídica adequada em cada caso.

Caso possua dúvidas ou interesses relacionados à lavratura de atos notariais, consulte um advogado para lhe auxiliar.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!