É possível efetuar despejo durante a pandemia?

É possível pleitear liminar de despejo?

Dá pra negociar o valor do aluguel ou reduzi-lo?

Em virtude das recomendações de isolamento domiciliar em razão da pandemia de COVID-19, a grande maioria dos trabalhadores, autônomos e empresários sofreram sensível redução em suas remunerações e lucros.

Em decorrência da diminuição de renda, presenciamos inadimplemento sem igual na história recente. Sem renda ou com a mesma diminuída, muitas pessoas pararam de pagar suas contas, inclusive os aluguéis e acessórios do contrato como IPTU, condomínio e até luz, água e outras contas de consumo.

A despeito da redução da renda, o mero inadimplemento de suas contas particulares pode gerar “efeito cascata”, ou seja, um não paga o outro, que não paga o outro e assim vai.

O risco de insegurança jurídica e social decorrente da situação é evidente e grande.

Entendemos que a melhor saída para o locatário que se encontra em dificuldades financeiras a princípio é negociar redução provisória do aluguel, sempre respeitando a razoabilidade, não ofertando valor injusto de redução nem se aproveitando da situação para não pagar suas dívida.

Tenho visto e participado de diversas negociações extrajudiciais para reduzir o valor da locação durante a pandemia, muitas delas com êxito, prevalecendo a compreensão e boa-fé entre as partes.

Inclusive, caso não haja acordo há a possiblidade do inquilino/locatário promover ação revisional do contrato.

Apesar da jurisprudência ainda estar bastante dissonante, diversas decisões judiciais em ações revisionais de contrato de locação tem tido êxito na redução da locação, baseada na teoria da imprevisibilidade dos contratos, concedendo desconto de 30%, 50% e algumas até a suspensão do pagamento (já foge a regra da razoabilidade ao meu ver).

Temos sempre que relembrar que alguns locadores dependem exclusivamente da renda do aluguel para sua manutenção e de sua família, então o prejuízo é mutuo.

De qualquer forma, não há no momento qualquer Lei obrigando o proprietário locador a reduzir o aluguel.

Há que se lembrar que no Brasil, tramitou no Congresso Nacional o projeto de lei 1179/2020, que “dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus”. Tal projeto  previa no art. 9º, a suspensão dos despejos liminares até o dia 30 de outubro de 2020, entretanto, o dispositivo foi vetado pelo Presidente Jair Bolsonaro. O veto ainda pode ser derrubado pelo Congresso, em sessão conjunta, caso se obtenha a maioria absoluta de votos das duas casas, computados separadamente, mas no momento os despejos liminares não estão suspensos por Lei.

Sendo assim, no caso de inadimplemento do aluguel os locadores amparados pelo art. 59 da Lei 8.245/1991, Lei de Inquilinato, poderão pedirão o despejo liminar de seus locatários, que, nos termos do §1º do mesmo dispositivo legal, poderá ser normalmente deferido, mediante o cumprimento dos requisitos legais, dentre eles caução de valor equivalente a 3 alugueis para garantir eventuais prejuízos do inquilino caso o despejo seja injusto e venha assim ser julgado.

A questão da ação de despejo por falta de pagamento já foram citadas em artigo prévio, clique aqui para ler.

As decisões sobre a concessão da liminar de despejo tem também sido bastante conflitantes.

Há diversos juízes indeferindo o pedido, com diversos fundamentos, analisando caso a caso. Embora o veto presidencial não tenha modificado as regras de despejo previstas na Lei do Inquilinato, o Judiciário tem muitas vezes indeferido os pedidos liminares de despejo, ou suspendendo o seu cumprimento. O Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu neste sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de despejo por falta de pagamento. Locação residencial. Suspensão da liminar em face da pandemia causa pelo Covid-19. Calamidade pública decretada pelo Governo Federal e quarentena determinada pelo Governo do Estado. Despejo que prejudicaria o cumprimento das orientações feitas pelos órgãos de saúde. Liminar para desocupação do imóvel locado que deve permanecer suspensa. Precedentes. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2102322-69.2020.8.26.0000; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2020; Data de Registro: 10/06/2020).

E no sentido da concessão da liminar também temos decisões:

“razão assiste ao exequente, o acordo entabulado entre as partes não prevê a notificação para desocupação voluntária. Defiro o despejo independente de notificação. Esta decisão servirá como mandado. O presente mandado deverá ter seu cumprimento suspenso por 30 dias da publicação desta decisão. A pandemia de coronavírus, assim reconhecida pela Organização Mundial de Saúde, tem exigido dos Estados (e o Judiciário é Poder do Estado Brasileiro) medidas que garantam o isolamento residencial das pessoas, o que pode ser obstado, na hipótese dos autos, caso cumprida a ordem de retirada forçada do lar. O direito à vida, que dá base a toda sistemática de Direitos Humanos, não é elidido pelo noticiado inadimplemento contratual. Decorrido o prazo de 30 dias, tornem conclusos para apreciar o cumprimento da medida ou nova suspensão de prazo, a depender a situação do contágio do surto em questão. Intime-se.” (Cumprimento de sentença  – Processo 0012529-47.2020.8.26.0100 – 42ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP).

Concluímos que os contratos de locação e todos os demais, devem ser interpretados sempre com base na boa fé, no equilíbrio contratual e na segurança jurídica, lembrando que as obrigações se estendem a ambos os lados das relações, pelo que, se sugere que as partes entrem em acordo, para parcelar os valores inadimplidos, diminuí-los por um período, ou até mesmo suspendê-los temporariamente evitando, assim, a resolução contratual, o litígio e, principalmente, contribuindo para a solução da crise que tem assolado grande parte da população brasileira e mundial.

Caso esteja enfrentando qualquer uma das situações previstas nesse artigo como dificuldade em pagar seu aluguel, recebê-lo, precise ingressar ou se defender de ação de despejo, a equipe da Feldmann Advocacia conta com advogado imobiliário especializado para atendê-los.

A devida orientação jurídica poderá ser apenas concedida pelo advogado imobiliário possui capacidade técnica para defender e proteger o seu direito de posse ou propriedade, de acordo com cada caso.

Ficou com alguma dúvida? Atuamos amplamente no ramo do Direito Imobiliário, veja mais aqui ou entre em contato.

Texto escrito por: GUILHERME FELDMANN OAB/SP n° 254.767.