Ação de Despejo é a ação judicial utilizada pelo proprietário ou possuidor de imóvel para retomar a posse de um imóvel alugado.
Há diversas motivos para se requer o despejo, além do inadimplemento ou falta de pagamento de aluguel e acessórios, como IPTU, condomínio.
Também há possibilidade de se requer o despejo por término do contrato, utilização própria ou da família dentre outras.
Com a falta de pagamento de uma parcela do aluguel já é possível ingressar com a ação de despejo por falta de pagamento. Não há, portanto, um número mínimo de meses de alugueis inadimplidos para o proprietário ter direito a promover a ação de despejo do devedor.
Já no primeiro mês isso pode ocorrer. Sugerimos, entretanto, antes de promover a ação negociar com o inquilino devedor ao menos no primeiro mês, uma vez que o mesmo pode estar com algum problema financeiro momentâneo que em curto tempo pode ser regularizado e a situação resolvida extrajudicialmente de forma consensual.
Sempre há custos envolvidos na promoção de uma ação e é prudente analisar conjuntamente com advogado imobiliário de confiança as implicações da ação.
Não há necessidade de qualquer notificação prévia do despejo ou cobrança dos atrasados antes de promover a ação. Em outros tipos de ações de despejo, como na pôr término do contrato há a necessidade de notificação extrajudicial prévia.
Inclusive há a possibilidade de se pleitear liminar para despejar o inquilino 15 dias após o ingresso com a ação de despejo. Para solicitar a liminar é indispensável que o proprietário deposite judicialmente, como caução, o valor de três meses de aluguel.
A jurisprudência tem aceitado outros tipos de garantia além do depósito judicial de 3 alugueis, como por exemplo conceder o próprio imóvel como caução.
Após o término da ação, caso o despejo seja procedente, ele terá direito a liberação de depósito judicial corrigido monetariamente e com juros.
O inquilino, entretanto, poderá evitar essa liminar de despejo efetuando o depósito total do valor cobrado judicialmente, inclusive com custas judiciais e honorários advocatícios.
Destaque-se que com a ação de despejo pode ser realizado pedido cumulado de cobrança dos valores devidos cumulado de pedido dos valores atrasados.
Ou seja, pela mesma ação, o proprietário, pode pedir o despejo do inquilino e o pagamento de todos os valores atrasados pelo inquilino. Além dos aluguéis devidos, multas, correção monetária, juros, deve ser acrescentado a esses valores as custas judiciais, que deverão ser pagas pelo devedor.
Ressalte-se que não são apenas os aluguéis atrasados que motivam uma ação de despejo por falta de pagamento. Outras obrigações acessórias ao contrato também darão direito ao proprietário de despejar o inquilino. Por exemplo: quando, no contrato, consta que é obrigação do inquilino pagar os condomínios e IPTU e ele não o está fazendo.
Os honorários advocatícios em ações de despejo podem tanto ser cobrados por um valor fixo como num porcentual da dívida a ser paga pelo inquilino. Em geral, os honorários são fixados em 20% do valor da dívida a ser cobrada.
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