A Restrição de Habitação de Mercado Popular (HMP)
A modalidade HMP é um enquadramento urbanístico definido por legislações municipais, como Lei nº 16.050/14 e Decreto nº 59.885/20 no caso em análise. O principal objetivo é fomentar a construção de moradias com características específicas, destinadas exclusivamente a famílias com renda mensal limitada, frequentemente fixada em até 10 salários mínimos.
No contrato, fica claro que as unidades:
* Foram enquadradas na modalidade HMP.
* Comportam moradia “exclusivamente de famílias com renda mensal até 10 salários mínimos”.
* Serão averbadas na matrícula com essa destinação.
A despeito da previsão no instrumento particular, a simples inclusão do texto no corpo do contrato pode não ser suficiente para cumprir o rigoroso dever de informação imposto pela legislação consumerista.
O Vício de Consentimento e a Violação do Código de Defesa do Consumidor
O cerne da questão reside na alegada falta de transparência da Incorporadora e da Intermediadora (corretora).
O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 6º, III, estabelece o direito básico do consumidor à informação clara, precisa e adequada sobre os produtos e serviços. No caso de compra e venda de um imóvel, essa informação deve abranger todas as suas características essenciais, especialmente aquelas que impõem limitações de uso e destinação, como é a restrição HMP.
Quando um comprador celebra um contrato sem ter ciência, ou sem ter sido alertado de forma ostensiva e destacada, sobre uma cláusula que impõe um limite de renda para a residência no imóvel, e, posteriormente, se vê impedido de usufruir ou financiar o bem por ultrapassar esse limite, configura-se o vício de consentimento por erro essencial sobre o objeto do contrato.
📝 Importante: A restrição HMP não é um mero detalhe; é uma limitação que afeta a própria destinação do imóvel. Se o comprador ultrapassa o limite de renda, o contrato de compra e venda se torna inviável para o fim que se destinava (moradia e obtenção de financiamento), caracterizando a culpa da vendedora que omitiu ou não destacou a informação.
O Direito à Rescisão com Restituição Integral dos Valores
Diante da comprovação de que a construtora/incorporadora falhou no seu dever de informar adequadamente sobre as restrições HMP, a jurisprudência brasileira se posiciona de forma favorável ao comprador.
A rescisão contratual é imputada por culpa exclusiva da incorporadora, em razão da quebra do dever de informação e da caracterização do vício de consentimento.
* Restituição de 100% (Cem por Cento) dos Valores Pagos:
* Segundo o entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), cristalizado na Súmula 543, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, o comprador tem direito à restituição integral e imediata das parcelas pagas.
* Abrangência da Restituição:
* A restituição integral deve incluir tanto o valor pago diretamente à Incorporadora quanto o valor pago a título de Comissão de Corretagem (Intermediação), pois o negócio foi frustrado por falha da cadeia de fornecedores.
Precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP)
O TJSP tem reiteradamente aplicado esse entendimento em casos de restrição HMP, determinando a devolução integral dos valores pagos, em consonância com o princípio da transparência e da boa-fé objetiva:
* Argumento Central: A venda de unidade com restrição HMP a adquirente cuja renda excede o limite configura a ineficácia do negócio, sendo o ônus e o risco da construtora que não se certificou da observância do requisito legal ou não informou o comprador adequadamente.
Em suma, se for demonstrado no processo que a renda familiar dos compradores ultrapassa o limite de 10 salários mínimos e que essa restrição não foi apresentada de forma clara e destacada, inviabilizando o financiamento e a residência no imóvel, o fundamento jurídico para buscar a rescisão é robusto e se apoia na falha do dever de informação e no vício de consentimento.
Orientação Jurídica
Para os compradores que se encontram nesta situação, é fundamental ajuizar uma ação buscando a declaração da rescisão por culpa da incorporadora. A petição deve ser instruída com a prova de que a renda familiar atual é superior ao limite HMP e, se houver, a recusa de crédito por parte de instituições financeiras devido à restrição.
O objetivo é obter o reconhecimento judicial da culpa da Construtora/Incorporadora e o direito à restituição de 100% dos valores pagos, sem retenções ou descontos, em parcela única.
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