Fundo de reserva – quem deve pagar?

Quem é o responsável pelo pagamento de fundo de reserva e outras despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio? Locador ou locatário?

O Fundo de Reserva é um assunto polêmico e que gera diversas dúvidas, principalmente quando seu pagamento  num contrato de locação de imóvel especialmente quando é imputado ao locatário. Este artigo elucidará as principais questões sobre o assunto para você.

Em primeiro lugar, o que é Fundo de Reserva?

Fundo de Reserva

Sumariamente, o fundo de reserva é um estoque de dinheiro do condomínio, que por sua vez visa propiciar os investimentos financeiros do condomínio, sejam ele utilizados para obras, manutenção, entre outros.

Via de regra, o Fundo de Reserva deve ser utilizado para despesas que não foram abrangidas pela previsão orçamentária anual, isto é, despesas extraordinárias. À título de exemplo, tem-se vazamentos ou até mesmo uma instalação de sistema de segurança novo.

Excepcionalmente, podem ser utilizados em despesas ordinárias do condomínio, mas para tanto depende de autorização em Convenção Condominial e aval da Assembleia Geral. Não obstante, o montante utilizado deve ser reposto.

O que diz a Lei

O Fundo de Reserva no Brasil é regulamentado pela Lei do Condomínio (Lei n° 4.591/64), que dispõe que a Convenção Condominial que determinará os pormenores, isto é, as normas concernentes ao fundo.

Assim, esse documento estabelecerá: 1) o valor da contribuição – que normalmente é de 5% a 10% da cota condominial; 2) se a cobrança será realizada por um período determinado ou não; 3) em quais despesas o fundo poderá ser utilizado.

Não obstante, qualquer mudança em relação a essas normas deverá ser feita em reunião condominial, alterando a convenção. Da mesma maneira deverá ser votado quando houver lacuna na Convenção. Em ambos os casos o quórum necessário para voto será de 2/3 dos condôminos.

Quem deve pagar o Fundo de Reserva: inquilino ou proprietário?

A Lei do Inquilinato (8.245/91) dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinente. Especialmente no que toca ao art. 22 deste diploma, define as obrigações do Locador, dentre as quais está “pagar as despesas extraordinárias do condomínio” (art. 22, X, Lei 8.245/91).

Nesse sentido, tendo em vista que o Fundo de Reserva deve ser utilizado, via de regra, para cobrir despesas extraordinárias, o Locador, isto é, o proprietário do imóvel, deve ser o responsável por pagar o Fundo de Reserva num contrato de locação, independente se a locação é residencial ou comercial.

Contudo, como já explicitado neste artigo, o Fundo de Reserva também pode ser utilizado excepcionalmente para cobrir despesas ordinárias do condomínio. Neste caso, o pagamento do Fundo de Reserva pode ser imputado ao locatário, ou inquilino, haja vista que o art. 23, XII, da Lei do Inquilinato, estabelece que o pagamento de despesas ordinárias do condomínio é obrigação do locatário.

Como os Tribunais de Justiça entendem

Os Tribunais de Justiça do estado de São Paulo entendem em consonância com a lei: o Fundo de Reserva refere-se a despesas extraordinárias, por conseguinte, seu pagamento é obrigação do locador, ou proprietário, do imóvel. Vejamos:

Locação de imóveis – Cobrança – Despesas condominiais – Fundo de reserva – Verba que não se confunde com despesas ordinárias – Cobrança indevida – Sanção prevista no art. 940 do atual Código Civil – Má- fé não comprovada – Inaplicabilidade da sanção – Provimento parcial do recurso.  (TJSP;  Apelação Cível 0119742-54.2007.8.26.0008; Relator (a): Vianna Cotrim; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII – Tatuapé – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/11/2012; Data de Registro: 08/11/2012)

Locação de imóvel residencial – Ação de restituição de valores pagos a título de fundo de reserva de condomínio – Demanda de ex-locatário em face de ex-locadora Sentença de parcial procedência – Apelo da ré – Manutenção do julgado – Necessidade Legitimidade processual passiva configurada Despesa extraordinária, cuja obrigação de pagar é da locadora Aplicabilidade do disposto no art. 22, X, alínea “g”, da Lei 8.245/91 Correta atribuição das verbas sucumbenciais à ré, por ter dado causa ao ajuizamento da demanda Princípio da causalidade – Aplicação. Apelo da ré desprovido. (TJSP;  Apelação Cível 0182321-77.2012.8.26.0100; Relator (a): Marcos Ramos; Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 41ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/02/2015; Data de Registro: 28/02/2015)

Fundo de Obras

Na mesma meada se dá a responsabilidade de pagamento do fundo de obras: obras do condomínio, pintura em fachadas, entre outros são consideradas despesas extraordinárias e, portanto, quem deve ser responsável pelo pagamento é o locador.

Feldmann Advocacia

Infelizmente é muito comum que o pagamento do Fundo de Reservas e/ou Fundo de Obras seja imputado ao inquilino, podendo até mesmo constar no contrato de locação. Mas lembre-se, ainda que conste em contrato, documento particular não pode violar a letra da lei e, portanto, não é válido.

Caso você esteja nessa situação, nos contate advogado imobiliário especialista para receber orientação especializada e garanta seu dinheiro de volta.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!