Evicção – Ação Evictória

O que é a evicção? Como se prevenir e defender

O vocábulo “evicção” possui origem latina e traduz-se em: desapossar judicialmente ou recuperar uma coisa. No ordenamento jurídico pátrio, a evicção trata-se de um instituto jurídico pelo qual ocorre a perda total ou parcial de um bem devido a um vício ou defeito contratual anterior a celebração, por ordem administrativa ou judicial.

Nesse caso, o vício ou defeito contratual ocorre porque o bem alienado não pertencia a quem o vendeu. Dessa forma, em última análise, a evicção concerne a perda de um bem que na verdade nunca pertenceu ao adquirente.

Dessarte, na ação evictória, busca-se o reconhecimento de que o bem adquirido não pertence a quem o alienou, mas a um terceiro que pretende o reaver.

Não obstante, a medida em que concerne a um vício ou defeito contratual, qualquer pessoa física ou jurídica que celebre um contrato oneroso está sujeita aos riscos da incidência de evicção.

O artigo a seguir elucidará as principais questões acerca do instituto da evicção, trazendo a legislação vigente sobre o tema, bem como o posicionamento jurisprudencial.

A Evicção no Ordenamento Jurídico Brasileiro

O instituto da evicção está regulamentado na Seção VI, do título acerca dos Contratos em Geral, no Código Civil. Isto posto, tem-se que a evicção está postulada entre os arts. 447 a 457, CC.

O Código Civil, principal diploma a regular a evicção, prevê diversas situações em que ela pode ocorrer. Ainda assim, as principais são por meio de contratos onerosos e hasta pública.

Por fim, cumpre salientar que a responsabilidade do alienante, isto é, de quem efetivamente realizou a venda, é expressa. Vejamos:

Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

Requisitos da Evicção

• Aquisição onerosa

Consoante ao que postula o art. 447, CC, via de regra a evicção só ocorre quando há aquisição onerosa. Em termos gerais, os contratos onerosos mais comuns são os de compra e venda, permuta e dação em pagamento.

Contudo, em casos excepcionais são admitidas evicções em contratos não diretamente onerosos, como, por exemplo, em contratos gratuitos de doação nos quais o julgador entenda que existe certa onerosidade.

• Perda

O segundo requisito exige a perda total ou parcial da posse ou propriedade do bem. Esse requisito pode ser reconhecido indiretamente pelo art. 455 do Código Civil, a saber:

455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.

•  Anterioridade

A anterioridade diz respeito ao direito do terceiro, que por sua vez é anterior ao do adquirente. Isto é, o princípio da anterioridade pressupõe um vício anterior à alienação do bem, em favor de terceiro que o reinvindique.

Ela se expressa através de documentos comprobatórios, como certidão de posse, escritura, documento de penhora, decreto expropriatório, entre outros. Naturalmente, esses documentos devem deter data de expedição anterior a celebração do contrato.

·       Ignorância do adquirente

Para que haja condições para a evicção, é necessário que a pessoa que adquire o bem o faça de boa-fé, isto é, desconhecendo o direito anterior de terceiro sobre este.

Esse requisito é de suma importância, e está expresso no art. 457, in verbis:

Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

• Sentença judicial

Por fim, a para que se de a evicção é fundamental a existência de sentença judicial que reconheça o direito anterior de terceiro. Cumpre mencionar, no entanto, que alguns juristas já reconhecem a validade de atos administrativos para tal.

Quais os direitos do evicto?

O evicto é aquele que adquiriu o bem sem deter conhecimento acerca do vício inerente ao contrato. Como bem se sabe, pela ação evictória, ele perderá o bem que adquiriu de boa-fé. Mas isso não significa, no entanto, que ele será desfavorecido. Isso, porquanto o ordenamento jurídico pátrio visa protege-lo, vejamos:

Quando há evicção total do bem, é prevista uma compensação ao evicto:

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se venceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

            Por sua vez, ao evicto de boa-fé também garante-se o ressarcimento pelas benfeitorias:

Art. 453. As benfeitorias necessárias ou úteis, não abonadas ao que sofreu a evicção, serão pagas pelo alienante.

Na mesma meada, além do valor pago pelo bem perdido, a lei ainda garante restituições acessórias ao evicto.

Em casos de evicção parcial, se considerável, é resguardado o direito à rescisão do contrato e restituição do valor equivalente ao desfalque sofrido. Se a evicção parcial não for considerável, é garantido o direito a indenização.

Ação de Evicção

Primordialmente, cumpre ressaltar que a sentença judicial que reconhece a evicção pode advir de diferentes ações, quais sejam: decisão judicial com trânsito em julgado numa ação de execução fiscal, reivindicação de posse, de inventário, reparação de danos, etc.

Na ocasião em que o terceiro, detentor da posse do bem, é notificado, podem ser apresentados embargos de terceiro, por meio do qual ele se manifestará no intuito de defender seus bens. Também é possível que ocorra a denunciação da lide, recurso processual que visa restituir o direito regresso de terceiros em um processo.

A partir desse momento se inicia o processo da evicção.

Conclusão

A fim de evitar quaisquer possíveis transtornos ao celebrar um contrato oneroso, é imprescindível o acompanhamento de um profissional da área, como um advogado imobiliário.

A Feldmann Advocacia possui advogados especialistas em Direito Imobiliário, que poderão te auxiliar oferecendo desde uma consultoria especializada, até no acompanhamento processual. Portanto, se você possui um problema como o tratado nesse artigo e precisa promover ou se defender de ação evictória, entre em contato com nossa equipe de advogado especialista em direito imobiliário para aconselhamento apropriado.