Assessoria para aquisição de imóvel em leilão

Para aumentar a segurança na compra de propriedades em leilão de imóvel, é recomendável ter o respaldo de advogado especialista imobiliário. Com mais de 15 anos de experiência, o Escritório Feldmann Advocacia é especializado em Direito Imobiliário e presta o serviço de assessoria jurídica para arrematação em leilões de imóveis.

Adquirir um imóvel sempre é uma decisão complexa, pois trata-se de contrato formal, solene, onde diversas cautelas devem ser tomadas.

Um imóvel pode apresentar irregularidades na documentação, seus proprietários podem ter dívidas provenientes de ações, impostos e taxas, dentre outros que podem prejudicar a segurança jurídica do negócio.

Porque imóveis vão a leilão? Geralmente quando o proprietário não tem meios para quitação das dívidas e resolução dos problemas, seu imóvel pode ir a leilão.

A compra de imóvel por meio de arrematação em um leilão de imóveis pode ser muito tentadora uma vez que os preços são geralmente consideravelmente mais baixos do que os valores de mercado.

Para evitar problemas numa arrematação de imóvel planeja-la adequadamente e redobrar a atenção tomando todas as cautelas é absolutamente recomendável.

Assim, a orientação de advogado especializado em Direito Imobiliário é fundamental, uma vez que um leilão de imóvel é transação complexa que geralmente envolve investimento considerável.

Primeiramente, o que é leilão de imóvel?

O leilão é uma forma de se vender de bens ao público em igual oferta de concorrência. O leiloeiro faz anúncios a partir de um valor mínimo estipulado seja judicialmente ou extrajudicialmente para a aquisição. Os interessados fazem os lances e o valor mais alto vence! Após o lance passamos a etapa do arremate.

O leilão de imóveis podem ocorrer das seguintes formas:

– Presencial, em que o interessado comparece na data e no local físico, em que lances pela internet não são aceitos;

– Online, quando os lances e arrematações são feitos pela internet;

– Misto, com lances presenciais e via web, simultaneamente

Como funciona o leilão de imóveis online

Os leilões de imóveis online, especificamente, têm uma dinâmica bastante simples. Os lotes são disponibilizados com fotos, descrições dos produtos e informações adicionais.

Para ter acesso a esse conteúdo e poder realizar lances, o usuário deve fazer um cadastro prévio que o permitirá acompanhar o evento na web, que tem data e hora preestabelecidos.

Assim que o leilão está em curso, o sistema vai mostrando os lotes que estão sendo leiloados nesse tempo, juntamente com os lances dados. É fundamental que o participante esteja atento ao tempo, já que um relógio faz a contagem regressiva para o fim do pregão. Após o término do prazo pode-se dar outros lances em tempo pré-determinado, geralmente de 3 minutos. Quem der o melhor lance arremata o imóvel.

Quando arrematado o imóvel desejado, quem venceu o lance, também chamado de arrematante, receberá instruções de como realizar o pagamento e será informado da data de liberação do imóvel. S

Uma das principais vantagem do leilão online é a comodidade de poder praticá-la sem sair de casa ou do escritório.

Quais são os tipos de leilões de imóveis?

Basicamente, existem duas modalidades de leilão: o judicial (mais comum) e o extrajudicial.

Leilão Judicial de Imóvel

Os leilões judiciais são regidos pelo Código de Processo Civil e quase sempre são antecedidos pela penhora do imóvel, decorrente do não pagamento de uma dívida. Pode ocorrer também do leilão ser em decorrência de ação de extinção de condomínio quando não há penhora nos autos. Geralmente, o leilão judicial ocorre da seguinte forma:

– São marcadas duas datas em que ocorrem as hastas públicas;

– Na primeira hasta pública, o imóvel não pode ser arrematado por valor inferior ao da avaliação;

– Posteriormente, na segunda hasta, o valor de arremate deve ficar no mínimo, em 50% da avaliação, caso contrário, ele é considerado preço vil (o que anula o leilão).

Leilão Extrajudicial de Imóvel

Já os leilões extrajudiciais ocorrem nos casos em que a propriedade é objeto de  alienação fiduciária em garantia de dívida nos termos da Lei 9.514/97. Nesse caso, o imóvel pode ir a leilão após o atraso em três parcelas do financiamento, e ocorre da seguinte forma:

– Assim como no judicial, são marcadas duas datas de praceamento;

– Na primeira data do leilão, o lance mínimo é o valor da avaliação do imóvel conforme constou na escritura de alienação fiduciária e constante da matrícula da propriedade;

– Na segunda, o lance mínimo será o valor da dívida mais os encargos devidos pelo devedor.

Deve-se sempre analisar todas as condições do edital do leilão, a situação do imóvel (penhoras, hipotecas, usufruto, dívidas e outros), além da necessidade de análise de outros processos judiciais envolvendo o devedor e o imóvel.

Qual vantagem de aquisição de imóveis em leilão de acordo advogado especialista em direito imobiliário?

Tomada as devidas cautelas o leilão de imóveis é uma alternativa segura para a aquisição de propriedades. Isso se dá pelo fato de o leilão ser uma opção de investimento bastante vantajosa que podem atingir 50% do preço de mercado.

No entanto, é importante que o comprador esteja atento e tome os cuidados necessários para arrematar um imóvel.

Qual a importância do advogado imobiliário ou de um escritório de advocacia especializado em Direito Imobiliário na arrematação em leilão de imóvel?

Apesar de ser cada vez mais simples dar lance e realizar a arrematação por meio de leilões online vários problemas podem surgir na compra de imóveis desprovida da assessoria de advogados especializados.

Para exemplificar, vale citar as hipotecas, penhoras, indisponibilidade, dívidas de condomínio, IPTU e ITR, débitos previdenciários, trabalhistas, fiscais e outros ônus incidentes sobre o imóvel devem ser cuidadosamente analisados anteriormente à arrematação.

Visitar o imóvel para verificar o estado que se encontra e se está ocupado é sempre recomendável.

A arrematação de imóvel cheio de dívidas pode inclusive impedir o registro da aquisição.

A orientação de um advogado especialista em Direito Imobiliário e Leilão de Imóveis é fundamental para que o comprador fique protegido de situações desgastantes. O profissional especializado é capacitado para avaliar os riscos envolvidos na compra.

Desse modo, por meio da consultoria e acompanhamento de um profissional, a aquisição de imóveis em leilão pode ser negócio muito vantajoso para o comprador.

Do Ônus sobre bens imóveis em Leilão Judicial

Frequentemente os interessados em participar de um leilão judicial de bem imóvel tem dúvidas sobre a questão da existência de ônus pendentes sobre o bem.

Ônus reais são obrigações que limitam a fruição e a disposição da propriedade, sendo recomendável, portanto, que o interessado em arrematar um imóvel em leilão judicial verifique com cautela se há restrições pendentes sobre o bem.

Alguns tipos de ônus que podem limitar ou não a fruição e a disposição da propriedade do imóvel ao interessado em adquiri-lo em leilão judicial.

Penhora:

A penhora consiste na constrição judicial do bem ou dos bens do devedor com a finalidade de garantir o pagamento de uma dívida.

A penhora é, portanto, como uma maneira de restringir a venda ou a transferência do bem do executado a terceiros, de modo a garantir o pagamento do montante que o inadimplente deve para o credor.

Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial (art. 844 do CPC).

Caso haja outras averbações de penhora na matrícula do imóvel além daquela efetuada nos autos do processo judicial em que se realizará o leilão, após a expedição da Carta de Arrematação, o arrematante deverá solicitar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que seja efetuada a baixa da penhora constante na matrícula do imóvel.

Hipoteca:

A hipoteca é uma garantia real que visa assegurar o recebimento de um crédito, sob pena de alienação do bem hipotecado como forma de satisfação do direito do credor.

A hipoteca recai geralmente sobre bens imóveis e possui os seguintes elementos: (a) publicidade, havendo a necessidade do registro na matrícula do imóvel para que produza efeitos perante terceiros; (b) especialidade, precisando de individualização dos bens hipotecados; e (c) indivisibilidade, ou seja, o pagamento parcial não a extinguirá.

Um ponto importante a ser observado quando o assunto é leilão é que a Hipoteca se extingue com a arrematação (art. 1.499, VI, do Código Civil).

Por fim, é importante levar em consideração que, após a arrematação, a baixa da hipoteca – apontada na matrícula imobiliária – depende de ofício judicial expedido ao respectivo cartório de imóveis; ou seja, o interessado deverá pleitear tal providência perante o Juízo onde a arrematação for processada. O credor hipotecário inclusive deve ter sido intimado do leilão para plena validade do mesmo.

Alienação Fiduciária:

A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de bens móveis ou imóveis.

Basicamente, o credor, ou agente fiduciário (geralmente uma instituição financeira) é quem é o proprietário do imóvel, enquanto o devedor, ou agente fiduciante, possui apenas direitos sobre o bem. Diz-se que o devedor tem a posse direta do imóvel e o credor a indireta.

Com a total quitação da dívida, o credor transfere a propriedade do imóvel ao comprador, encerrando então a relação de compra, dívida e garantia.

No atual entendimento do Código de Processo Civil, a penhora de um bem dado em alienação fiduciária recai sobre “os direitos aquisitivos” pertinente a tal bem. Nesse sentido, quanto menor o saldo da dívida, maior o valor da posição contratual do devedor por ele estar mais perto da reversão da propriedade imobiliária em seu favor.

Com a eventual arrematação desses direitos, ou seja, da posição que o devedor possuía no contrato, o arrematante assume, no lugar dele, a condição de fiduciante, tanto nos créditos decorrentes dos pagamentos anteriormente feitos, como também, na obrigação de honrar o saldo da dívida.

A carta de arrematação é perfeitamente passível de registro desde que pago o imposto municipal e cumpridos os demais requisitos registrários.

Decreto de Indisponibilidade de Bens:

O decreto de indisponibilidade de bens decorre de ato administrativo ou judicial e atinge a alienação e a oneração de todos os bens do indivíduo, cabendo aos Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis averbá-lo na matrícula do imóvel.

A partir do momento em que alguém está com seus bens indisponíveis, quem adquiri-los ou financiá-los não poderá invocar o benefício jurídico de ser contratante de boa-fé.

Posteriormente a arrematação há que se solicitar a expedição de carta de arrematação caso essa seja judicial, sendo para tanto essencial a atuação de advogado no trâmite. Com a referida carta poderá o comprador arrematante realizar o registro de sua nova propriedade ao Tabelião de Registros Imobiliário.

Caso tenha dúvidas no procedimento de arrematação em leilão e deseje auxílio para análise do edital e documentos a fim de majorar a segurança jurídica do negócio nosso advogado imobiliário Dr. Guilherme Feldmann, da Feldmann Advocacia estará à disposição para esclarecimentos