Um problema que tira o sono de muitos compradores de imóvel na planta são os atrasos de obras. O que era exceção alguns anos atrás transformou-se em regra no mercado imobiliário e muitas empresas ultrapassam por meses, em alguns casos anos, a data de entrega prometida.

Há situações em que o atraso de obras superam inclusive o prazo total da construção, ultrapassando quatro anos de espera. Além da demora, a falta de transparência e informações corretas sobre o andamento da obra causam inúmeros transtornos a quem espera se mudar para a casa própria.

Entre os maiores problemas estão a impossibilidade de planejamento de vida e o gasto extra com habitação. Fica impossível marcar o casamento, a mudança da escola dos filhos, a venda de outro imóvel, a negociação do aluguel atual, a troca de móveis e eletrodomésticos, entre outros dissabores. Impossível também manter a tranquilidade e a harmonia familiar quando a incerteza em relação ao maior patrimônio das famílias está em jogo.

Quais os motivos de atraso de obras?

Há vários motivos, especialmente o aumento do lucro das incorporadoras, mas nenhum imprevisível como querem fazer crer as empresas.

A realização de incorporação imobiliária envolve muito dinheiro e, em regra, as incorporadoras não investem capital próprio na construção, se valendo de financiamentos para suas obras. Para tanto, os agentes financeiros analisam os riscos desses empréstimos com base na estrutura das empresas e estipulam qual a capacidade de endividamento de cada uma.

Com o fluxo financeiro disponível, é muito fácil para as construtoras estabelecer o número de unidades e o tempo necessário para construção desses imóveis.

Mas, com o mercado aquecido, ofertas de imóveis semelhantes e com as mesmas propostas se espalham por todo lado e o cliente passa a ter mais opções de escolha. Comparando diversas oportunidades de negócios, que têm características e preços similares, o prazo de entrega passa a ser fator decisivo para a compra. Por isso, as empresas se aventuram a prometer um prazo de entrega mais curto, mesmo sabendo que será impossível cumprir.

Essa manobra faz com que as vendas aumentem. Logo, as construtoras precisam de mais dinheiro para acelerar o ritmo, mas esse montante não existe ou custará mais caro, já que o risco está aumentado. A solução é dividir aquele dinheiro disponível entre um número maior de obras, o que culmina na diminuição do ritmo das construções e, consequentemente, no estouro do prazo de entrega prometido. Tudo absolutamente previsível.

Por outro lado, as empresas também apostam na passividade dos compradores. Estudos mostram que pessoas prejudicadas pelos atrasos pleiteiam indenizações na Justiça, portanto, mesmo pagando justas indenizações a estas pessoas por força de decisões judiciais, ainda sim continua sendo muito compensador para as empresas venderem tudo aquilo que o mercado quer comprar, mas que sabem não serem capazes de entregar no prazo estipulado. É um risco calculado e uma perversa relação de custo benefício assumida pelas empresas.

Além do que, o preço dos imóveis vendidos, por força do contrato, continua sendo corrigido mensalmente pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), um dos mais altos, senão o maior, indexador inflacionário, que permanece sendo aplicado mesmo com o atraso na entrega.

O problema é que o salário do comprador não tem a mesma correção e, enquanto o imóvel não fica pronto, a relação entre renda e despesa se distancia e, em muitos casos, inviabiliza a continuação do negócio. Embora muitos ainda insistem em dizer que a correção não causa desequilíbrio, pois apenas repõe o poder aquisitivo da moeda, é certo que índices muito diferentes tragam prejuízo e, por isso, se em certos casos não se consegue o congelamento do preço do imóvel, ao menos a troca de índice por um mais favorável tem sido garantida pela justiça.

O resultado de todo esse descumprimento dos contratos é que para o comprador ficam os problemas, que são muitos. Além do prejuízo material que o atraso gera, pois o cliente continua arcando com a pesada correção sobre o saldo do preço do imóvel, tendo que pagar aluguel de outro local para morar sem poder usufruir do imóvel que comprou, tem também o enorme prejuízo emocional que sem dúvida afeta profundamente os compradores.

A incerteza de quando poderão morar na nova casa, preocupações com casamentos marcados, ano letivo dos filhos, explicações a parentes e amigos sobre a demora, enfim, uma avalanche de questões que põe à prova o equilíbrio emocional dos envolvidos e, embora não tenha um valor de mercado, certamente causa enormes prejuízos, denominados danos morais e que certamente também precisam ser reparados.

Existem empresas que propõem uma indenização aos compradores em casos de atrasos, mas o valor oferecido é sempre muito baixo e não compensa os prejuízos causados. As construtoras que se adiantam às ações judiciais e procuram os compradores para um “acordo” querem, na verdade, minimizar as indenizações e fazem uma conta que só interessa a elas. Em regra, a proposta gira em torno de 0,5% sobre o valor pago pelo cliente por mês der atraso.

Nos imóveis negociados na planta, o comprador paga, em média, cerca de 20% a 30% do valor do imóvel durante a construção e é sobre esse pequeno percentual que as empresas tentam fixar as indenizações. Pior do que isso é que o saldo devedor, 70% ou 80% do valor total do imóvel, continua sendo corrigido pelo INCC, em média 0,7% ao mês. Ou seja, a suposta indenização proposta não cobre, sequer, a correção do preço do imóvel que continua incidindo até que o cliente consiga o financiamento imobiliário.

E o financiamento não é concedido, pois precisa de um imóvel pronto, com documentação livre e desembaraçada para ser concretizado, o que depende exclusivamente da vendedora, única responsável pela construção e liberação dos imóveis. Ou seja, o cliente só não paga porque não tem o imóvel, que a empresa não entregou, mas é o cliente que assume o prejuízo por esse atraso. Essa é a lógica perversa das empresas que o Judiciário, sempre muito atento, condena.

Outra prática ardilosa das vendedoras é dizer que a obra está pronta com a expedição do habite-se. Esse é um documento meramente burocrático e que pode ser obtido meses antes da conclusão real da obra. Em muitos casos, os empreendimentos sem condições de serem habitados por estarem inacabados e fora das especificações do memorial descritivo já recebem o habite-se da prefeitura e, então, as empresas dizem que sua obrigação está cumprida. Mas não é bem assim que as coisas são ou que o Judiciário entende a questão.

Apesar de previsão contratual nesse sentido, a cláusula que estipula o término de responsabilidade da empresa com a simples expedição do habite-se é abusiva e quando condenadas as empresas devem pagar indenizações aos clientes até a data da efetiva entrega do imóvel. Só com a liberação da unidade para o cliente pode-se considerar cumprida a obrigação da vendedora. Neste ponto é importante frisar que decisões judiciais para impedir a cobrança de juros e multa e, também, exigindo a mudança do índice de correção monetária se multiplicam nos Tribunais.

E por qual razão os compradores não procuram a Justiça?

Por vários motivos, entre eles a própria descrença no Judiciário, reputado de lento e, em alguns casos, corrupto. Porque, também, muitas pessoas pensam que ao ingressar com uma ação sofrerão represálias e não receberão seus imóveis, o que não é verdade. Outro motivo é que elegem outras prioridades, como reformar ou mobiliar o imóvel e deixam a ação judicial para um momento futuro que não ocorre ou porque não querem se aborrecer.

Mas pensar desta forma é um engano. O Judiciário está atento à estas e outras questões que envolvem o descumprimento dos contratos de compra e venda de imóveis e vem condenando as empresas ao pagamento de justas indenizações aos promissários compradores que sofreram prejuízos com o atraso.

Fixação de indenizações por lucros cessantes, danos morais e restituição de prejuízos sofridos pelos compradores caracterizam-se como regra nos julgamentos dos nosso Tribunais. Outras armadilhas e irregularidades cometidas pelas empresas, como cobrança de taxa de corretagem e SATI, ilegais na venda na planta, também são punidas e a devolução dos valores é determinada nas decisões (ver mais sobre corretagem e SATI).

Seja qual for o motivo que leva muitos compradores a enfrentar silenciosamente todos os problemas causados pelos atrasos, o fato é que a situação é muito confortável e lucrativa para as empresas, que continuam vendendo muito acima da sua capacidade produtiva e continuam apostando na impunidade como meio fácil para ganhar dinheiro.

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