Ação revisional de financiamento imobiliário

Quando o cliente consumidor pode entrar na Justiça para pleitear a revisão do cálculo da correção monetária e juros?

A ação revisional de financiamento imobiliário é viável quando a instituição financeira, banco ou financiador direto, geralmente própria  construtora ou vendedor pessoa física não cumpre com as disposições contratuais ou pratica juros e taxas abusivas

Num momento de crise como o vivido pelos brasileiros na pandemia do COVID-19, há uma tendência não só de redução de renda como de desemprego, que geram consequentemente a necessidade do corte de gastos com as despesas gerais.

Um grande problema que temos visto é a disparada da correção monetária de contratos de compra e venda, muitos deles indexados pelo IGP-M, que teve alta média de 25% nos últimos 12 meses, que tem gerado um desequilíbrio econômico-financeiro aos compradores de imóveis financiados.

A grande maioria dos contratos antigos de financiamento, anteriores ao início da pandemia além de terem como índice de correção o IGP-M, ainda costumam ter taxa de juros muito maior que a atualmente praticada pelo mercado, costumando ser de 1% ao mês no caso de financiamento direto com a construtora.

Mesmo as taxas de financiamento imobiliário bancário  de contratos anteriores a pandemia também costumam ter taxas superiores as atualmente praticadas, eis que, a taxa de juros Selic está em sua mínima histórica.

A situação de juros altos, correção monetária por índices galopantes como o IGP-M, bem como a queda geral de renda por desemprego ou fechamentos de empresas tem prejudicado sobremaneira os compradores que se vem impedidos de continuar arcando com os pagamentos, com risco efetivo de perderem o imóvel, podendo inclusive ficarem sem ter onde morar.

Mas nem tudo está perdido. Na maioria das vezes é possível e viável ingressar com ação revisional de contrato de financiamento, sempre embasada em cálculo pericial contábil previamente elaborado por contabilista indicando abuso na cobrança de juros ou da correção monetária, além de podermos discutir as taxas de juros e correção aplicadas.

Outra tese viável para impugnação do contrato de financiamento imobiliário, geralmente em alienação fiduciária é a tese da imprevisibilidade dos contratos.

A teoria da imprevisibilidade dos contratos prevista pelo consiste na possibilidade de rediscutir a relação contratual em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, que resulta em uma obrigação, excessivamente, onerosa a uma das partes, mitigando o princípio pacta sunt servanda (o contrato é Lei entre as partes). Portanto, uma exceção à regra da força obrigatória quanto ao fiel cumprimento dos contratos celebrados.

Tal teoria da imprevisibilidade e da onerosidade excessiva fundamentam-se na modificação das circunstâncias inicialmente acordadas, causando um desequilíbrio das obrigações pactuadas entre as partes no curso da relação contratual que, anteriormente, não eram possíveis de serem previsíveis, por serem estranhas à álea do negócio pactuado. Portanto, firmaram-se como exceção ao princípio pacta sunt servanda.

A teoria está prevista no Código Civil nos artigos 478, 479 e 480:

Seção IV

Da resolução por onerosidade excessiva

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Nossa sugestão para quem está pagando a casa própria, é procurar os advogados imobiliários para verificar sobre a possibilidade de entrar com ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário. O objetivo é reduzir a parcela e as vezes até conseguir a restituição de algum valor que possa ter sido pago de forma indevida.

A ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário visa discutir os juros aplicados aos contratos. O que se pretende é reduzir as parcelas que já foram pagas e requerer a devolução dos valores que foram pagos indevidamente, que podem acontecer por meio de abusividade de taxas de juros remuneratórios, capitalização de juros, comissão de permanência, venda casada, cobrança de taxas de administração de contratos, entre outras.

O principal da ação é verificar se os juros incidem sobre os juros (capitalização de juros ou anatocismo) e a conta fica impagável. Há inclusive súmula do Supremo Tribunal Federal (STF) que proíbe essa prática ao editar a Súmula 121, que reconhece a ilegalidade de tais juros”.

Com a ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário, é possível obter a redução considerável das prestações, em algumas vezes de até 40% nas prestações ou no saldo devedor.

Portanto, consultar um advogado especialista em direito imobiliário e financiamentos é extremamente indicado para conferir se os juros aplicados pelo banco estão de acordo com os termos do contrato e para adequar o seu contrato aos parâmetros legais, afastando qualquer abusividade.

Quem deve  e pode  entrar com ação de revisão do contrato do financiamento imobiliário?

Todas as pessoas que se sentirem prejudicadas pelas cláusulas de seus contratos podem pedir a revisão pelo Poder Judiciário. É importante, antes de ingressar com ação buscar advogado especialista imobiliário para analisar os termos do contrato e os serviços que estão sendo prestados pelo banco, de modo majorar as chances de êxito na ação.

Nossa sugestão é de que o consumidor procure um advogado imobiliário nas seguintes hipóteses:

– Caso o comprador do imóvel estiver em crescente ciclo de endividamento e já não possa mais honrar os compromissos firmados, se estiver ameaçado de perder os bens devido à impossibilidade de pagar as parcelas do financiamento e caso esteja sem renda em razão da grande quantidade de prestações e dívidas que possui.

Há que se ressaltar que para que a causa tenha boas chances de êxito é fundamental demonstrar que, o banco ou financiador  está aplicando de forma abusiva as taxas de juros remuneratórios, correção monetária ou outras gerando assim uma onerosidade excessiva ao consumidor que não consegue honrar com seus débitos em razão da alta carga financeira e indevida.

É fundamental juntar a ação o contrato, comprovantes e extratos de pagamento, forma de cálculo de cobrança e laudo pericial indicando os valores cobrados irregularmente.

É muito importante não parar pagar as parcelas apenas porque entrou com ação. Elas devem continuar sendo pagas, sob risco de perder o imóvel.

Se for o caso podemos pleitear a tutela antecipada para autorização de consignação judicial das parcelas por valor efetivamente devido explicitado no cálculo pericial.

Qual é Posições dos Tribunais

Os Tribunais do País têm se posicionado pela inconstitucionalidade da aplicação da Tabela Price em financiamentos, entendendo que a prática da capitalização de juros (juros sobre juros) não pode ser aplicada nesses contratos.

Muitas vezes os bancos e financiadores entram em acordo judicial com os devedores pelo risco de perderem a ação.

A Justiça costuma considerar abusivos os juros que não observam as taxas médias de mercado indicadas no pelo Banco Central.

Caso esteja enfrentando qualquer uma das situações previstas nesse artigo como dificuldade em pagar seu financiamento, a equipe da Feldmann Advocacia conta com advogado imobiliário especializado para atendê-los.

A devida orientação jurídica poderá ser apenas concedida pelo advogado imobiliário possui capacidade técnica para defender e proteger o seu direito de posse ou propriedade, de acordo com cada caso.

Ficou com alguma dúvida? Atuamos amplamente no ramo do Direito Imobiliário, veja mais aqui ou entre em contato.

Texto escrito por: GUILHERME FELDMANN OAB/SP n° 254.767.