Ação Renovatória de Locação Comercial

Primeiramente, faz-se necessário esclarecer que a principal finalidade da Ação Renovatória de Locação Comercial é proteger o fundo de comércio criado pelo empresário locatário durante os anos em que está instalado no local, como os investimentos na infraestrutura do imóvel comercial, clientela constituída pelas propagandas e publicidade ali inseridas, além da valorização do imóvel pelo fato de estar locado e pela sua conservação.

Requisitos para propositura da Ação Renovatória

Para que o locatário tenha direito à renovação de seu contrato, é necessário que preencha os requisitos do art. 51 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8245/1991), quais sejam:

1. O locatário deve ser empresário;
2. Estar instalado no imóvel por no mínimo 5 (cinco) anos (com contrato escrito) e estar exercendo sua atividade pelo prazo mínimo de 3 (três) anos sem interrupção.

Desse modo, preenchidos os requisitos, o empresário locatário poderá, em juízo, requerer a renovação de seu contrato de locação, revertendo, assim, as especulações e os abusos indiscriminados dos aluguéis.

É importante ressaltar que o direito à renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.

Prazo

Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Legitimidade para propositura da Ação Renovatória

É importante mencionar que, para que uma relação jurídica seja instaurada, faz-se necessário estar devidamente qualificada a legitimidade para a propositura da ação, ou seja, aquele que tem o direito de promover ação, fazer parte.

Desse modo, apresentaremos abaixo os seguintes legitimados:

a) Empresário, Sócio ou Sociedade Empresária: aquele que se manteve no imóvel exercendo suas atividades empresárias por período inferior e nunca superior que 3 (três) anos;

b) Cessionário da locação: define-se aquele no qual a locação foi transferida pelo antigo proprietário, desde que previsto contratualmente (consentimento por escrito é obrigatório);

c) Sublocatário: aquele que aluga o imóvel, seja no todo ou em parte (consentimento por escrito obrigatório);

d) Adquirente do estabelecimento que tenha sucedido pelo antigo titular da locação.

Recusas lícitas do locador

Importante salientar que o locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Ressalta-se que na hipótese do item II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Ademais, nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no item II.

Direito à indenização do locatário

O locatário terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, caso a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Como o advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar nos casos de ação renovatória de locação comercial?

Quando o inquilino empresário se vê em uma situação onde o locador exige o imóvel de volta ou se recusa a renovar o contrato de locação, o ideal é tirar todas as dúvidas com um advogado especialista em direito imobiliário.

Assim, este profissional fornecerá uma assessoria jurídica completa, analisando o contrato de locação atual e ingressando com ação judicial a fim de obrigar o locador a renovar o contrato de aluguel comercial, assegurando que a sua empresa continue no mesmo local e evitando prejuízos decorrentes da perda da sua clientela.

Além disso, o advogado também poderá garantir o pagamento de indenizações caso o locador se beneficie diretamente da retomada do imóvel.

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial.

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