Ação Renovatória de Locação Comercial

A função principal da Ação Renovatória é de proteger o fundo de comércio que ali foi criado pelos anos que está instalado no local. É uma ação judicial, proposta pelo inquilino contra o locador. O objetivo é de que o contrato de locação seja renovado, por um valor adequado ao mercado, mesmo que essa não seja a vontade do locador. Para que assim, o empresário que é o inquilino, consiga continuar conduzindo seu empreendimento no ponto comercial.

A Ação Renovatória tenta resolver o risco sobre o ponto comercial do empresário. O empresário na maioria das vezes inicia seu empreendimento em um imóvel alugado e passado algum tempo consegue uma boa clientela naquele ponto comercial.

O empresário fica exposto ao risco de perder todo seu tempo e trabalho que foram investidos ali, porque o locador pode não querer renovar o contrato, ou até querer renovar, porém, por um valor superior ao que está no mercado imobiliário.

Nessas situações, existe a Lei do Inquilinato que foi criada como um mecanismo para proteger o ponto comercial, prevendo que as locações podem ser renovadas de modo obrigatório. Porém, existem alguns requisitos que estão previsto no artigo 51 da Lei do Inquilinato, para que isso aconteça.

Requisitos:

– o locatário deve ser empresário;

– estar instalado no imóvel por no mínimo cinco anos (com contrato escrito) e estar exercendo sua atividade pelo prazo mínimo de três anos sem interrupção.

Se os requisitos forem preenchidos, o locatário pode, em juízo, solicitar a renovação do seu contrato de locação, acabando com os abusos e especulações.

Poderão solicitar também a renovação, as locações celebradas por indústrias e sociedades civis que tenham fins lucrativos.

O inquilino deverá ajuizar a ação até 6 meses antes do contrato acabado. Se esse prazo foi perdido, a renovação deverá ser feita de forma amigável, não tendo mais direito à renovação forçada.

A Ação Renovatória de Locação não serve para discutir questões residenciais e nem de revisão de aluguel.

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

No caso da segunda hipótese, o imóvel não pode ser destinado para o uso do mesmo ramo, apenas se a locação também envolver fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Se a locação for em shopping centers, o locador não pode recusar o contrato alegando fundamento no item II.

O locatário vai ter direito a indenização para ressarcir os prejuízos e lucros cessantes, pra que possa arcar com a mudança, desvalorização do fundo de comércio e perda do lugar, se caso a renovação no ocorrer em razão de proposta de terceiro, ou se caso o locador no prazo de três meses não der o destino alegado, ou se caso não iniciar as obras que foram determinadas pelo Poder Público que disse que pretendia realizar.

O direito de renovar o contrato pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação, em caso de sublocação do imóvel, o direito da renovação só poderá ser exercido pelo sublocatário.

A Ação Renovatória é uma ferramenta que está prevista na Lei do Inquilinato e poderá ser aplicada em locações comerciais. A finalidade dela é proteger o ponto comercial do inquilino empresário, caso ele não consiga renovar de uma forma amigável com o locador.

Para ter o direito à renovação forçada, o inquilino deve preencher os requisitos do art. 51, contrato escrito, prazo determinado de cinco anos, três anos no mesmo ramo negocial.

O locador tem o direito de evitar a renovação forçada, caso se encaixe em alguma das exceções que estão previstas no artigo 52, necessidade de realizar obras obrigatórias, interesse em realizar obras que aumentem o valor do bem, retomada para uso próprio (não aceita em shoppings) e melhor proposta por terceiros.

Contate o Dr. Guilherme Feldmann para aconselhamento adequado sobre seu caso.