Ação de Extinção de Condomínio

Primeiramente, faz-se necessário esclarecer que quando escutamos a palavra “condomínio”, certamente lembramos do condomínio de edifício, isto é, o espaço dividido entre diversos proprietários que compartilham áreas comuns.

Porém, é importante ressaltar que este tipo de condomínio é o denominado condomínio edilício, ou seja, aquele composto por unidades autônomas, onde somente as áreas comuns encontram-se em regime de copropriedade, distinto do que o presente artigo abordará logo abaixo. Assim, em vez disso, o condomínio ora tratado consiste no comum, isto é, aquele referente à propriedade coletiva, com vários proprietários.

Posto isso, cumpre mencionar que no direito existe outra relação de condomínio. É o que ocorre em situações em que o bem é indivisível e compartilhado por várias pessoas em razão de:

a) herança;

b) divórcio;

c) dissolução de sociedade empresarial;

d) doação;

e) para quitação de dívidas.

f) compra de imóvel por mais de uma pessoa por interesses diversos, como sociedade de fato, investimentos e outros.

Desse modo, várias pessoas exercem o direito de propriedade integral do bem, com participação chamada de “parte ideal”, que serve para fins de documentação do percentual de cada proprietário no patrimônio.

No entanto, o conflito surge quando as pessoas discordam com a gestão de uma propriedade comum. Enquanto uns querem vender, outros preferem alugar, por exemplo. Assim, quando há situações que a desarmonia prevalece entre os condôminos acerca da destinação do bem, ocorrendo desavenças, discórdias e litígios, poderá ocorrer o termo da relação entre as partes por intermédio de Ação de Extinção de Condomínio.

A seguir, vamos dirimir todas as dúvidas de como proceder nesses casos.

– Como é feita a extinção de condomínio?

A extinção do condomínio consiste numa ação que ocorre quando os proprietários de um bem decidem desmembrá-lo.

Nesse sentido, o Código Civil preconiza:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Logo, denota-se que em situações onde o bem é indivisível, a própria legislação proporciona a dissolução de situação incômoda entre os indivíduos que possuem o bem em comum, os denominados comunheiros.

– Extinção de condomínio por via extrajudicial

Certamente o melhor meio para extinguir uma relação condominial entre as partes consiste no acordo extrajudicial. Assim, se o bem for indivisível e se houver consenso entre as partes, a questão poderá ser facilmente resolvida mediante a alienação do bem a um terceiro e respectiva partilha do valor apurado entre os alienantes, na proporção de seus quinhões. Ou ainda, há a possibilidade de se resolver amigavelmente mediante a adjudicação do quinhão remanescente ao coproprietário que tenha interesse em ficar com a totalidade do respectivo bem.

Ocorre que, em determinados casos, algum destes proprietários pode dificultar a alienação, causando uma relação de desgaste que se torna praticamente impossível discutir a questão na esfera extrajudicial, não havendo outro caminho a não ser buscar a via judicial para a resolução do conflito.

– Extinção de condomínio por via judicial

Primeiramente, impende destacar que qualquer um dos condôminos pode ajuizar a Ação de Extinção de Condomínio, mesmo que tenha uma pequena participação na propriedade. Dessa forma, o próprio juiz da causa irá propor a princípio uma conciliação do bem indivisível, para que este seja vendido e apurado na exata proporção a cada condômino. Porém, não logrando êxito, poderá ser oferecido a terceiro e, se a venda conciliatória não for possível, esta será forçada pelo juiz da causa.

Assim, em se tratando de bem indivisível onde os coproprietários não conseguem, de forma pacífica e amigável, ajustar os respectivos interesses, tampouco solucionar a extinção do condomínio entre eles existente, a legislação pertinente dispõe, para esse tipo de situação, a respectiva alienação forçada em hasta pública, nos termos do artigo 1.322 do Código Civil, o qual determina:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudica-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartindo o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder- se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Nesse viés, na hipótese em que não existe acordo tampouco interesse das partes na resolução amigável desse tipo de questão, não restará outra alternativa senão buscar auxílio perante o Poder Judiciário, para que a comunhão seja desfeita compulsoriamente, mediante a alienação do respectivo bem em hasta pública, e a consequente partilha do valor apurado entre os comunheiros, na proporção dos seus quinhões.

No entanto, é preciso ressaltar que esse remédio jurídico só é cabível nas situações envolvendo copropriedade, ou seja, nos casos em que há condomínio, em sua forma tradicional.

Aliado a isso, cumpre mencionar que medidas dessa natureza geralmente são desgastantes, onerosas e, principalmente, morosas, motivo pelo qual o melhor meio para a resolução desse tipo de conflito ainda se encontra consubstanciada na composição entre as partes, pautada pela razoabilidade, sensatez e cordialidade.

Logo, resta inequívoco que nesse tipo de situação, a utilização de medidas drásticas dispostas nos diplomas legais pertinentes, apenas é aconselhada quando não houver mais possibilidade de acordo entre as partes envolvidas. Portanto, é extremamente necessário analisar com cautela se é vantagem ou não manter a relação contratual entre os comunheiros, e, não sendo possível, buscar a resolução do conflito da forma que seja menos onerosa para as partes, até para evitar excesso de desgaste e litígios que muitas vezes são oriundos do âmbito familiar.

Certo é, portanto, que a Ação de Extinção de Condomínio envolve muitos fatores, por isso é de extrema importância contar com a assessoria jurídica adequada para solucionar o conflito da melhor forma possível

O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial. Entre em contato e conte conosco!