Due Diligence Imobiliária

Due Diligence Imobiliária – Análise de riscos de compra e venda imobiliária

Um termo jurídico cada vez mais utilizado por escritórios especializados em Direito Imobiliário é a chamada Due Diligence Imobiliária.

Entretanto, muitas pessoas ainda não estão familiarizadas com o termo, Due Diligence.

A palavra tem origem do inglês, que quer dizer “devida diligência”, ou “diligência prévia”.

O termo Due Diligence é bastante conhecido no meio empresarial, especialmente com as operações de compra e venda, fusões e aquisições de grandes empresas, é muito comum (e algumas vezes exigido por lei) a realização deste processo de “investigação”.

 O procedimento de diligência prévia, Due Diligence, nada mais é do que o processo pelo qual um potencial adquirente avalia os riscos jurídicos do negócio para avaliar a viabilidade da aquisição.

No Direito Empresarial consiste, basicamente, no levantamento de todas as informações e dados (financeiros, jurídicos, administrativos, de gestão, de pessoal, entre outros) relativos a empresa, realizado antes da transação para redução dos riscos do negócio.

Já no Direito Imobiliário à Due Diligence Imobiliária, deverá ser realizada por advogado especialista em direito imobiliário que deverá elaborar ou revisar contrato e  analisar todos os documentos relativos a um imóvel e de seus vendedores, com o intuito de  reduzir ao máximo o risco de contrato de compra e venda do imóvel.

Tal serviço serviço pode ser prestado tanto para o vendedor, organizando-se toda a documentação necessária para agilizar o processo de negociação e venda, quanto para o comprador analisando toda a documentação do imóvel para aumentar a segurança jurídica do negócio.

No final da análise da documentação, é elaborado um parecer, em que consta o resultado da “investigação”, com a opinião do profissional quanto aos possíveis riscos do negócio.

Em geral as partes questionam a necessidade do serviço, eis que, o corretor de imóveis e as vezes os bancos no caso de financiamento já não realizam este trabalho?

Ainda que os corretores imobiliários sejam responsáveis administrativamente, civil e até criminalmente, de acordo com o artigo 723 do Código Civil e artigo 20 da Lei 6.530/1978, entre outros dispositivos legais, são obrigados a conferir toda a documentação relativa ao imóvel, não podendo permitir que as partes contratantes ignorem algum “defeito” na documentação da propriedade, que faça o negócio inseguro para qualquer das partes, e os bancos devam resguardar seus interesses na cobrança do débito oriundo no financiamento, ambos estão diretamente interessados na concretização do negócio.

O corretor imobiliário via de regra, tem como interesse principal a cobrança da comissão de corretagem, que geralmente só é paga na concretização do negócio. Já os bancos tem interesse na cobrança dos juros provenientes do financiamento, ou seja, ambos não estão diretamente interessados nos possíveis riscos que as partes estão expostas.

No caso de problemas com a aquisição, os maiores prejudicados são as partes do negócio. Geralmente os compradores estão expostos a risco maior que os dos vendedores.

Aos vendedores o principal risco é não receber o preço fixado no negócio e de qualquer forma terá a possibilidade de requerer a anulação do negócio e retomar seu bem no caso de fraude no pagamento do valor contratualizado. Já o comprador está exposto principalmente aos riscos de fraude a execução e evicção, podendo inclusive perder todo valor da transação e o imóvel.

A Due Diligence imobiliária é procedimento que realiza um aprofundamento nas pesquisas, elaboração ou revisão do contrato e análise da documentação do imóvel, dos vendedores e compradores.

É realizada por advogado especialista em direito imobiliário, reduzindo ainda mais o risco da compra e venda imobiliária, verificando a idoneidade das partes, por análise dados em processos judiciais e administrativos, contabilizando riscos e parecer final sobre a segurança do negócio.

Destaque-se que o advogado imobiliário além de não ter interesse financeiro na concretização do negócios, pois é contratado apenas para avaliar os riscos do mesmo, analisando a possibilidade de existência de fraude contra credores, fraude à execução, possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção, entre outros aspectos jurídicos específicos, capazes de prejudicar uma negociação.

Para o procedimento de Due Diligence, em regra analisamos:

1) Documentos do imóvel:

– Certidão de matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, com validade de até 30 dias da expedição;

– Cópia do título de propriedade do imóvel (sentença, formal de partilha, contrato de compromisso de compra e venda, escritura pública, etc);

– Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;

– Carnê do IPTU;

– Certidão negativa de tributos municipais e federais;

– Guias de ITBI pagas;

– Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel;

– Comprovante de pagamento de contas de consumo água, luz, telefone, gás, entre outras eventuais;

– Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação, tombamento ou nas proximidades de imóveis tombados;

– Certidão de regularidade ambiental da prefeitura;

– Para imóveis especiais (tombados ou objetos de enfiteuse) exigir as certidões de regularidade (Certidão Autorizativa de Transferência de Ocupação e Certidão de Situação de Ocupação).

2) Documentos do vendedor pessoa física:

No caso de pessoa física, devem ser analisados documentos do vendedor, de seu cônjuge e empresas que eventualmente possui, independentemente do regime de bens e de todos os proprietários anteriores pelo período de, no mínimo, 15 anos):

– Documentos pessoais, RG ou RNE e CPF;

– Comprovante de residência;

– Declaração de participação societária em empresas;

– Consulta completa de SPC e SERASA;

– Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos;

– Certidão negativa de tributos federais, FGTS e estaduais (inscritos ou não na dívida ativa);

– Certidão negativa de débitos condominiais;

– Certidões de ações na Justiça Estadual Cível, Criminal (em alguns Estados também pesquisar na Vara de Falência e Recuperação Judicial e Extrajudicial), na Justiça Federal e na Justiça do Trabalho, das pessoas físicas e das empresas de que eventualmente forem sócios;

– Se o vendedor for pessoa jurídica: contrato social (última alteração), CPF e RG dos representantes legais, ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e na Receita Federal;

3) Documentos técnicos:

– Convenção de condomínio (quando for o caso);

– Regulamento interno do condomínio (quando for o caso);

– Cópia do registro de incorporação;

– Planta da unidade ou da casa;

– Auto de Conclusão de Obra (Habite-se);

– Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (quando for o caso);

– Projetos aprovados pela Prefeitura;

– Memorial descritivo;

– Anotação de Responsabilidade Técnica, quando a obra for feita por engenheiro ou Registro de Responsabilidade Técnica quando for feita por arquiteto;

– Alvará de construção;

– Certidão negativa do ISS (imposto sobre serviço – município) e do INSS (Instituto Nacional do Seguro Social – governo federal)

– Outros projetos: hidráulicos, elétricos, estruturais, etc.

– Em casos de grandes terrenos ou áreas rurais é desejável que se apresente o levantamento planialtimétrico, a certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, a depender da situação do imóvel;

Destaque-se que geralmente não é necessário e nem possível a apresentação de todos estes documentos.

O advogado imobiliário verificará caso a caso a necessidade da apresentação da documentação, sendo alguns obrigatórios e inclusive exigidos pelo Tabelião de Notas.

O ideal é que não haja qualquer problema com a documentação, porém muitas vezes verificamos vícios sanáveis.

O trabalho da Due Diligence imobiliária é justamente analisar eventuais apontamentos existentes nas certidões para avaliar se eles serão capazes de “anular” o negócio por qualquer motivo, verificando também qual o grau de risco em adquirir ou não o imóvel.

Fundamental aos compradores que avaliem a documentação dos vendedores e da matrícula do imóvel para futuramente poder alegar  a boa-fé em eventual processo.

Concluo que com uma Due Diligence Imobiliária bem feita os riscos do negócio são sensivelmente reduzidos o que pode evitar grande transtornos e dor de cabeça futura.

Para garantir a segurança na compra e venda, o mais adequado é obter o aconselhamento e acompanhamento do negócio por um advogado especializado na área imobiliária.

Economizar com o advogado pode causar um prejuízo inimaginável e a perda de todo o valor investido.

Contate o Dr. Guilherme Feldmann para aconselhamento adequado sobre seu caso.

www.feldmann.adv.br

Leia também:

Aquisição de imóvel que se encontra em processo de recuperação judicial. Vale o risco?

Due Diligence Imobiliária – Auditoria Imobiliária para compra e venda