A Formação do Ponto Comercial e o Direito de Indenização

Algumas situações práticas possibilitam requerer uma indenização pela perda do ponto comercial. Afinal, o ponto é o local onde a atividade empresarial é exercida, sendo fundamental ao negócio ali desenvolvido, uma vez que se torna a referência dos consumidores.

Desse modo, primeiramente, faz-se necessário esclarecer o conceito de fundo de comércio para melhor situar a questão. Em suma, pode-se afirmar que o fundo de comércio, ou estabelecimento empresarial consiste na universalidade de bens, que podem ser materiais ou imateriais e que desenvolvem a atividade empresarial.

Assim, o fundo de comércio integra ou se confunde com o ponto comercial que vincula o empresário e a sua atividade aos seus clientes em determinada localização geográfica e que se estabelece ao longo do tempo.

Exatamente por esse motivo que a locação não residencial (ou comercial) e regida pela Lei 8.245/91 é protegida pelo legislador em razão das peculiaridades que apresenta, permitindo ao locatário o direito à renovação contratual não residencial independente da vontade do locador, desde que cumpra certos requisitos.

Nesse sentido, exige a referida lei em seu art. 51 : (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (ii) que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (iii) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Para o exercício do direito de indenização do ponto comercial, a lei determina alguns requisitos, quais sejam: “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”(artigo 52, parágrafo 3º, da Lei nº 8.245/91).

Dessa forma, a lei expressamente prevê duas únicas hipóteses que justificam a indenização pelo ponto comercial formado na ocasião da desocupação do imóvel: (i) não renovação judicial da locação em razão de proposta melhor de terceiro comprovadamente formalizada e; (ii) retomada em razão de inverídica alegação de necessidade do imóvel ou realização de obra ou reforma determinada pelo Poder Público.

No entanto, não é admitido o direito à indenização se a relação contratual permanecer em vigor após o prazo contratual estipulado e o locatário não atender ou não exercer o seu direito à renovação contratual no prazo e na forma legal (artigos 51 e 71 da Lei nº 8.245/91), sujeitando-se ao exercício do direito de retomada pelo locador, sendo este absolutamente legal e assim interpretado por julgados do Superior Tribunal de Justiça:

“LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. POSTO DE COMBUSTÍVEIS. CONTRATO LOCATÍCIO COMERCIAL FIXADO POR PRAZO INDETERMINADO. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE RENOVATÓRIO. NÃO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DOS ARTS. 51 E 52, 3o. DA LEI DO INQUILINATO. RETOMADA DO IMÓVEL NO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE PROPRIEDADE. INCABÍVEL A INDENIZAÇÃO PELO FUNDO DE COMÉRCIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. O contrato de locação celerado entre a distribuidora de combustíveis e o revendedor varejista se submete às regras dispostas na Lei do Inquilinato. Precedentes do STJ. II. O ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório apenas na hipótese de a locação não residencial, por prazo determinado, deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no 3o. Do art. 52 da Lei 8.245/91; impõe-se o dever indenizatório tão-somente ao locador que age com má-fé ou desídia. III. No caso dos autos, não se tratando de locação passível de renovação compulsória, uma vez que o contrato de locação comercial foi firmado com prazo indeterminado, e não havendo nos autos sequer notícia de pleito renovatório, incabível a indenização do fundo de comércio, consoante os rígidos contornos traçados na Lei 8.245/91. IV. O dever jurídico de indenizar o locatário pelo fundo de comércio decorre de norma especial integrante do sub-sistema jus-locatício, e não de previsão do Direito Civil comum (enriquecimento sem causa às expensas de outrem). V. O fundamento do aresto recorrido de que a indenização do fundo de comércio não se relaciona com a ausência de renovação do contrato locatício é contraditório, posto que, nos termos da legislação de regência o ressarcimento está intrinsecamente ligado ao direito de renovar a locação. Ademais, foi consignado pelo Juízo a quo que a conduta imputada à distribuidora de combustíveis não pode ser considerada como lesiva ou abusiva. VI. Recurso Especial provido para afastar a indenização do fundo de comércio.”(REsp 1060300/PR, Rel. Ministra Laurita Vaz, Rel. P/ Acórdão Min. Gilson Dipp, Quinta Turma, julgado em 2/8/2011, DJe 20/9/2011.)

“CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FUNDO DE COMÉRCIO. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. LEI Nº 8.245/91. ART. 52, 3º. – Pela compreensão sistemática dos arts. 51 e 52, 3º, da Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91 -, não é devida a indenização a título de perda do fundo de comércio na hipótese de rescisão unilateral de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, sem pleito de renovação. – Recurso especial conhecido e provido.”(REsp 282.473/BA, Rel. Min. Vicente Leal, Sexta Turma, julgado em 27/8/2002, DJ 16/9/2002, p. 236.)

Posto isto, denota-se que são limitadas e restritas as causas justificadoras de qualquer prejuízo causado pelo desfazimento do contrato de locação de imóvel não residencial. Diante do exposto, os Tribunais têm entendido que se o locatário não preenche os requisitos para pleitear uma ação renovatória, não existe, portanto, o direito à indenização pelo ponto.

É possível afirmar que caminhamos no entendimento de que estando o contrato de locação dentro do prazo válido, preenchidos os requisitos de validade para locação empresarial e havendo discordância quanto à renovação por parte do locador, este deverá indenizar o empresário ou a sociedade empresária que ali exercia suas atividades, independentemente de qualquer alegação que o mesmo possa lançar.

Ora, ali foi depositado pelo locatário valores para elevar o local à ponto comercial, e impedi-lo de receber a devida indenização caracterizaria enriquecimento ilícito do locador àquele que ali estabelece-se suas atividades, além de ferir o núcleo norteador da boa-fé, base direcionadora do novo Direito Civil Brasileiro.

Desse modo, caso possua dúvidas ou interesses relacionados à formação do ponto comercial e o direito de indenização, consulte um advogado para lhe auxiliar.

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