Abusos em Contratos de Adesão e Arbitragem Forçada por Empresas Pseudo Especialistas (Quinto Andar)

A arbitragem, em contratos de locação, pode ser uma ferramenta útil para resolver conflitos. Contudo, surgem graves problemas quando o inquilino é compelido a assinar contrato padrão de adesão e não é devidamente citado no processo arbitral, o que gera sérias consequências jurídicas.

Destaca-se a nulidade dos procedimentos arbitrais conduzidos por empresas que se autodenominam “pseudo especialistas” em administração de imóveis. Essas empresas, muitas vezes, atuam como administradoras imobiliárias sem a qualificação necessária, conduzindo processos arbitrais de maneira irregular e sem a devida citação do inquilino.

A empresa Quinto andar especialmente utiliza em seus contratos a arbitragem forçando as partes a se submeter a mediação que costuma favorecer a própria empresa.

Inicialmente, a citação é fundamental para garantir que todas as partes envolvidas tenham ciência do procedimento e possam exercer seus direitos de defesa. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) exige expressamente a citação do inquilino em qualquer procedimento que envolva o contrato de locação. Sem a citação do inquilino, o processo arbitral é nulo, pois infringe princípios fundamentais, como contraditório e ampla defesa, assegurados pela Constituição Federal, afetando toda a validade do processo arbitral.

A situação se agrava ainda mais quando o contrato de locação é de adesão, no qual o consumidor não tem a possibilidade de negociar os termos. Nessas circunstâncias, a cláusula arbitral é imposta de forma compulsória, sem clareza ou informação suficiente sobre suas implicações, o que pode resultar em decisões injustas, como ordens de despejo.

Em resumo, não há paridade contratual quando a cláusula compromissória inserida em um contrato de adesão não é clara e informa de maneira insuficiente o consumidor sobre suas implicações. Por se tratar de um contrato padrão, o consumidor não tem alternativas ou opções durante a contratação. De acordo com o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor, é nula a cláusula que cria essa desigualdade.

Portanto, não é possível executar a desocupação/despejo com base em uma decisão arbitral cujo procedimento sequer é esclarecido. A situação é ainda mais grave quando a citação é fictícia, sem qualquer respaldo na legislação civil, impedindo o executado de exercer sua defesa e configurando uma clara supressão de direitos.

Na prática, a nulidade do processo arbitral pode ser declarada judicialmente, especialmente quando se verifica abusividade por parte das empresas envolvidas e a ausência de citação do inquilino. Isso significa que todas as decisões tomadas nesse procedimento são inválidas e podem ser anuladas, inclusive uma ordem de despejo.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já se manifestou reiteradas vezes sobre como a cláusula compromissória de arbitragem pode colocar o consumidor em uma situação onerosa. Isso não pode ser admitido, uma vez que o consumidor é a parte mais vulnerável na relação jurídica. Além disso, o TJ/SP destaca a importância da citação como requisito de validade do procedimento arbitral, enfatizando que sua ausência constitui motivo para nulidade absoluta. Vejamos:

APELAÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – QUINTO ANDAR – PLATAFORMA DIGITAL – CLÁUSULA ARBITRAL – APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – JUÍZO A QUO COMPETENTE PARA RESOLUÇÃO DO MÉRITO – SENTENÇA ANULADA I – Contrato de locação entabulado entre o autor e a locadora, não tendo participação da startup Quinto Andar, que sequer expressou aceitação quanto à eleição de foro arbitral, como exigido na cláusula contratual; II – Instrumento que não se confunde com o contrato de intermediação, pois enquanto, a relação jurídica entre contratantes é submetida à Lei do Inquilinato (8.245/91), aquela estabelecida entre o autor e a ré deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor; III – Entre o que dispõe a Lei de Arbitragem e o Código de Defesa do Consumidor, este deve ser aplicado, por ser uma norma mais específica. Ademais, a cláusula compromissória de arbitragem coloca o consumidor em situação bastante onerosa, o que não pode ser admitido, por ser o sujeito mais vulnerável da relação jurídica. IV – Afastando-se a cláusula de arbitragem, o r. Juízo a quo é competente para analisar o mérito da presente demanda. Sentença anulada. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP – Apelação Cível: 1020139-50.2023.8.26.000 São Paulo, Relator: Maria Lúcia Pizzotti, Data de Julgamento: 27/11/2023, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/11/2023)

Se você é inquilino e foi surpreendido com uma ordem de despejo, sem o devido processo legal prévio, é importante buscar orientação jurídica para proteger seus direitos. A violação da Lei do Inquilinato e do devido processo legal pode resultar na anulação de decisões arbitrais injustas e na restauração dos seus direitos.

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