DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA DE COMPRA EFETUADA ANTES DA VIGÊNCIA DA NOVA LEI DE DISTRATO
A NOVA LEI VALE SOMENTE PARA CONTRATOS FIRMADOS APÓS 27/12/2018
A nova Lei de Distratos, Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, sedimentou a discussão sobre percentuais a serem restituídos no caso de rescisão do contrato de forma motivada pelo comprador, que antes, dependia de decisões da Justiça para definição do patamar.
Geralmente, as incorporadoras resistiam em firmar o distrato ou, aplicam multas consideradas totalmente abusivas aos compradores.
Assim, muitos adquirentes precisão promover a rescisão judicial para obter uma restituição maior do que aquela proposta pelo incorporador.
Via de regra, os valores eram fixados entre 90% à 80% dos valores pagos, eis que, era dado o direito aos construtoras reter parte do valor pago para compensação das despesas administrativas decorrentes do contrato.
Com o advento da nova lei, os percentuais passaram a ser fixados de acordo com o art. 67-A da em 75% com a hipótese de retenção de até 50%, desde que a construtora tenha realizado a instituição de patrimônio de afetação.
Entretanto, ainda que se pese que não há decisões dos Tribunais Superiores sobre a questão, entendemos que a nova lei de distrato de compra de imóvel novo tem validade somente para contratos assinados após 27/12/2018 em virtude dos princípios constitucionais do direito adquirido e ato jurídico perfeito.
Ou seja, quem assinou contrato de compra e venda antes desta data e pretende fazer um distrato de forma justa não tendo prejuízo tão expressivo, pode promover ação judicial para o distrato pois o Judiciário entende que quando há desvantagem exagerada para o consumidor, aplica o Código de Defesa do Consumidor (art. 39, inciso V e art. 51., inciso IV, Lei Federal 8.078/90) a favor do comprador, anulando cláusulas contratuais.
Há entendimentos pacificados já sobre a questão da irretroatividade da Lei nova:
“Se este é o entendimento para efeitos futuros, muito provavelmente fatos pretéritos, que inclui o direito adquirido, a coisa julgada e o ato jurídico perfeito, jamais poderão ser alcançados por tais normas. (SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL – RE 362.584/DF. Rel. Ministra Ellen Gracie. Primeira Turma. Julgamento).”
“EMENTA TJSP
A lei nova não retroage para atingir o direito adquirido ou o ato aperfeiçoado na vigência da anterior. Sentença reformada. Recurso provido.
(TJ-SP – APL: 10005169820188260219 SP 1000516-98.2018.8.26.0219, Relator: Coimbra Schmidt, Data de Julgamento: 29/11/2018, 7ª Câmara de Direito Público, Data de Publicação: 29/11/2018).”
A Constituição Federal tem disposições neste sentido inclusive.
Art. 5º
Inciso XXXVI – a lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada;
Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto Lei 4.657)
Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
A Jurisprudência até o momento tem sido favorável a inaplicabilidade da Lei nova a contratos firmados antes de sua vigência, senão vejamos:
RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE VALORES E DANOS MATERIAIS – Rescisão do contrato de venda e compra de imóvel, por desistência do comprador – Sentença de procedência que declarou a rescisão do contrato e determinou a devolução de 90% dos valores pagos aos coautores, com incidência de juros de mora a partir da citação – Insurgência da requerida. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – Ré que deverá devolver a totalidade dos valores pagos pelos coautores, de uma só vez, nos termos da Súmula nº 2 desta Corte, observada a retenção de 20% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes da própria rescisão contratual, por se mostrar percentual razoável no caso. JUROS DE MORA – Observação quanto ao termo inicial que deve ser fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão e não da citação, porquanto, nesta hipótese de rescisão contratual, inexiste mora anterior da vendedora – Jurisprudência assente do STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – Fixação dentro dos limites legais e razoável – Manutenção necessária – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, com observação.
(TJSP; Apelação Cível 1010075-06.2018.8.26.0114; Relator (a): Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro: 18/11/2019) (Grifamos)
APELAÇÃO CÍVEL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Rescisão contratual – Sentença de parcial procedência que determinou a devolução de 80% dos valores pagos – Percentual da retenção razoável no caso – Apelo da requerida desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1003258-55.2019.8.26.0189; Relator (a): José Carlos Ferreira Alves; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Fernandópolis – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/11/2019; Data de Registro: 14/11/2019) (Grifamos).
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