O Superior Tribunal de Justiça já sumulou entendimento no sentido que garante ao consumidor direito da rescisão contratual em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, e ainda, a devolução das parcelas já pagas, a saber:

“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

Neste sentido, face as inúmeras ações da mesma matéria no Tribunal de Justiça Paulista, também foram editadas Súmulas, vejamos:

Súmulas 1, 2 e 3 do E.TJ/SP:

“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.”

Logo, a relação jurídica existente deve ser entendida como de consumo, prevista na Lei n.º 8.078/90, envolvendo de um lado, o comprador e de outro, a vendedora.

No mais, imperioso destacar que aqui não se desconhece que existem leis específicas regulando incorporações e loteamentos e, nem por isso, se deixa de aplicar a Lei n. 8.078/90 nesses casos. A existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade indica apenas, que o contrato não pode ser desfeito por mera vontade, não se opondo a decisão judicial.

A jurisprudência é contumaz nesse sentido, vejamos:

“Apelação contrato particular de venda e compra de imóvel, com alienação fiduciária em garantia desistência do promitente comprador por dificuldades financeiras improcedência. Sentença que considerou a inaplicabilidade do CDC e incidência de legislação específica que trata da alienação fiduciária descabimento adimplência do comprador que afasta a hipótese de consolidação da propriedade em poder da fiduciária e realização de leilão extrajudicial inaplicabilidade ao caso dos artigos 26 e 27 da Lei Federal nº 9.514/97. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade apenas indica que o contrato não pode ser desfeito por mera liberalidade de um dos contratantes, sendo necessária intervenção judicial parte do preço pendente de pagamento propriedade que ainda não está consolidada em benefício de nenhum dos contratantes incidência do art. 53 do CDC, sendo nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor rescisão contratual declarada. Comprador que pretende ver aplicado percentual de retenção de 15% quantia apta para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do lote até que obtenha sua recomercialização valor fixado que se coaduna ao parâmetro adotado pelo A. STJ e atende aos ditames da razoabilidade e proporcionalidade. Recurso de apelação provido para declarar rescindido o contrato de venda e compra e fixar o percentual de retenção em 15% e condenar as rés a devolverem em parcela única ao autor 85% das prestações pagas a título de preço, com correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir do desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.” TJSP; Apelação 1003876-25.2016.8.26.0344; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Marília – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2017; Data de Registro: 26/06/2017

A jurisprudência balizada e moderna já fixou entendimento pacífico ser justa a rescisão do contrato com a devolução ao consumidor de 80% do valor pago, sendo retido pela Ré, 20% que são suficientes para cobrir seus gastos administrativos, vejamos:

Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores. Sentença de parcial procedência, afastando a pretensão à devolução da comissão de corretagem e condenando a ré a devolver ao autor 80% dos valores desembolsados em parcelas contratuais, com repartição dos ônus da sucumbência. Inconformismo pela construtora. Código de Defesa do Consumidor. Aplicabilidade. Artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990. Desistência pelo promitente-comprador. Retenção de valores pela ré em razão do desfazimento do negócio. Possibilidade, para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento. Súmulas nºs 1, 2 e 3 deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Retenção de 20% dos valores pagos pelo autor. Percentual mais adequado ao restabelecimento do status quo ante, mantendo-se o equilíbrio do contrato. Nulidade da cláusula contratual nº 08 invocada pela requerida, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada. Artigo 51, IV, e seu § 1º, III, da Lei nº 8.078/1990. Juros moratórios de 1% ao mês. Termo a quo contado do trânsito em julgado da r. sentença. Momento no qual passou a ser exigível o cumprimento da obrigação. Inexistência de mora da ré, eis que não deu causa à rescisão contratual. Artigo 396 do Código Civil. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta E. 6ª Câmara de Direito Privado. Sucumbência. Repartição. Partes reciprocamente vencedoras e vencidas em parcelas equivalentes de suas pretensões. Artigo 86, caput, do Código de Processo Civil. Verba honorária. Fixação mantida. Ausência de impugnação e arbitramento no teto legal do artigo 85, § 2º, do mesmo Estatuto Processual. Recurso provido em parte unicamente para que os juros moratórios incidam a partir do trânsito em julgado da r. sentença. (TJSP; Apelação 1021257-32.2015.8.26.0554; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/08/2017; Data de Registro: 10/08/2017) grifo nosso.

Compra e venda de imóvel Relação de consumo Partes que devem voltar ao estado anterior Rescisão que se deve aos compradores Devolução montante pago, com retenção de 20% Valor suficiente para compensar as despesas decorrentes do contrato rescindido Recurso improvido.(TJSP; Agravo de Instrumento 2169213-14.2016.8.26.0000; Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas – 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 20/07/2017; Data de Registro: 20/07/2017)

Portanto, não esteja conseguindo pagar as parcelas de seu contrato e queira postular pela rescisão, procure um advogado e lute pelos seus direitos.

Há que se destacar que após a promulgação da Nova Lei de distratos, Lei 13.786/2018, a regra sobre os valores a serem restituídos mudou, sendo devida retenção de 25% e até 50% no caso do imóvel estar sob o regime de afetação.

A questão das regras vigentes para ação promovida neste momento porém com contrato firmado antes da vigência da nova lei de distrato já foi tratada em outro artigo escrito pelo Dr. Guilherme Feldmann, advogado imobiliário: DISTRATO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA DE COMPRA EFETUADA ANTES DA VIGÊNCIA DA NOVA LEI DE DISTRATO

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