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Cautelas Básicas na Compra e Venda Imobiliária
Revisão e Análise de Contrato de Compra e Venda e Análise do Risco Jurídico do Negócio
A compra e venda de imóvel é negociação comum e regular da vida civil das pessoas naturais e jurídicas. Muitas vezes é apenas um negócio, mas em outras o contrato de compra e venda de imóvel representa a realização de um sonho e conquista pessoal.
Por se tratar de negócio formal e solene, é essencial que algumas cautelas sejam tomadas.
Geralmente se prevê um sinal também chamado de arras, com valor moderado para formalizar a negociação através de um compromisso particular de compra e venda, contrato esse escrito com previsão de um prazo razoável para obtenção e apresentação da documentação do imóvel e de seus vendedores.
A documentação pessoal do vendedor e do imóvel deve ser analisada com cautela e por um advogado imobiliário acostumado com a revisão da documentação, para se reduzir o risco jurídico do negócio.
A documentação requerida e analisada pelo advogado especialista em direito imobiliário deve sempre contemplar certidões de protestos dos cartórios do local do imóvel e de domicílio declarado do vendedor, certidões de distribuição cível, criminal, fiscais, trabalhistas e federais, dentre outros eventuais para verificação de que a venda do imóvel não está sendo realizada com o intuito de lesar terceiros de boa-fé ou fraudar execução o que pode gerar a anulação do negócio e a perda integral dos valores investidos na aquisição.
Caso o vendedor figure ou tenha figurado como sócio nos últimos anos de qualquer pessoa jurídica também será necessário solicitar as informações em nome da pessoa jurídica que ele for ou foi sócio.
Qualquer ocorrência e indícios de endividamento deve ser avaliado criteriosamente por advogado imobiliário, pois poderá representar um risco para a concretização da negociação.
A consulta do Registro do Imóvel/ Matrícula atualizada (máximo de 30 dias da sua expedição) é sempre essencial para identificar o atual e os últimos proprietários do imóvel.
Caso o imóvel seja parte de um condomínio é imprescindível solicitar uma declaração de quitação de débitos condominiais, devidamente assinada e firmada pelo Síndico em exercício.
Recomenda-se que essa declaração esteja acompanhada da ata da assembleia que elegeu o síndico que outorgará a declaração de quitação.
A consulta de débitos e cadastro junto a Prefeitura local irá demonstrar ou não a quitação do Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana – IPTU, a regularidade da construção e ausência ou não de multas no cadastro do imóvel.
Além dessas informações sempre importante solicitar cópia das últimas contas de consumo, devidamente quitadas, bem como convencionar no contrato um prazo para transferência de titularidade ou endereço, cuja minha sugestão é de no máximo 30 dias.
É habitual que alguns compradores enfrentem dificuldades com o fornecimento de água e esgoto, gás, energia elétrica, internet e até TV por assinatura, em razão da existência de débitos anteriores, ou seja, de responsabilidade do vendedor, ainda que esses débitos sejam pessoais e as prestadoras de serviços não possam negar a religação a terceiros sem envolvimento com a dívida pretérita, eis que a mesma é intuitu personae, ou seja relacionada a própria pessoa.
Por isso, é importante solicitar essas informações previamente ou prever no contrato como será o procedimento para transferência de titularidade ou alteração do endereço para o novo endereço do vendedor (protegendo o vendedor inclusive de eventual inadimplemento do adquirente).
A documentação pessoal dos vendedores é elementar para identificação e conferência das pessoas com quem o contrato é lavrado e concretização da negociação. Solicite a apresentação dos documentos pessoais, tais como: RG, CPF/MF, comprovante de endereço do mesmo domicilio declarado ao fisco, certidão de nascimento ou casamento atualizada.
Essencialmente é sempre importantíssimo ser extremamente criterioso, evitando assim grandes “dores de cabeça” e problemas.
Importante sempre ajustar o prazo para outorga da escritura de compra e venda, por escritura púbica em Tabelião de Notas, que é o documento que lhe assegura perante terceiros e que confere formalmente a propriedade.
Caso tenha havido intermediação imobiliária por corretor de imóveis, há que se dispor sobre a responsabilidade pelo pagamento, respectivo valor, forma e condição do pagamento esteja devidamente prevista no contrato de compra e venda.
Ressalta-se que a omissão e falta de cautelas pelo comprador, pode acarretar severo prejuízo ou até gerar a perda da totalidade do valor pago pelo imóvel.
Portanto, a compra e venda de imóveis para ser uma operação segura deve, a rigor, ser avaliada previamente por advogado especializado em advocacia imobiliária, especialmente pelo comprador que tem os maiores riscos no negócio, evitando-se, assim, surpresa desagradável e/ou prejuízo futuro.
Cabe ressaltar que um bom contrato de compra e venda imobiliário com as cláusulas corretas e conferência da idoneidade do comprador também trás enormes benefícios ao vendedor assegurando que não tenha imprevistos.
O ideal portanto é realizar adequadamente a elaboração ou revisão do contrato de compra e venda imobiliária, realizando a chamada due diligence imobiliária, que foi objeto de explicação em outro artigo citado abaixo.
Due Diligence Imobiliária – Análise de riscos de compra e venda imobiliária.
Para garantir a segurança na compra e venda, o mais adequado é obter o aconselhamento e acompanhamento do negócio por um advogado especializado na área imobiliária.
Economizar com o advogado pode causar um prejuízo inimaginável e a perda de todo o valor investido.
Contate o Dr. Guilherme Feldmann para aconselhamento adequado sobre seu caso
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