O direito real de laje, também conhecido como direito real de sobre-elevação, é o direito para regularizar o andar superior da construção-base, ou seja, aquele tão conhecido puxadinho, que é bem comum de se localizar nas grandes comunidades.
Esse instrumento já foi muito debatido pela doutrina e jurisprudência. Inclusive tratada por meio da medida provisória n º 759/2016 que tornou-se a Lei 13.465/2017 que promoveu diversas alterações, uma delas se encontra no artigo 1.225 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 onde se fala da propriedade e do direito real.
Quando tratamos do direito real de laje, não estamos somente nos referindo a laje (andar superior) mas também ao andar inferior da construção-base, esse direito, ele não abrange somente ao espaço aéreo, abrange também ao solo. O direito real de laje ele não se enquadra em um direito real sobre a coisa alheia, mas sim, um novo direito sobre coisa própria.
Podemos reafirmar isto de acordo com o Art. 1.510A do Código Civil – Lei 10406/02
“Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”
Esse direito real é de propriedade, faz com que seu titular possa usufruir de todos os poderes sobre seu imóvel de acordo com código civil, da mesma lei citada acima, em seu Art. 1510A, § 3
“§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.”
Devemos nos atentar, ao trecho do § 3º que cita “matricula própria” pelo Princípio da Unitariedade Matricial, cada imóvel será objeto de uma matrícula e cada matrícula descreverá apenas um imóvel. Se caso o direito real de laje, fosse sobre coisa alheia, por este principio citado, não se poderia gerar matricula própria.
Tal direito é uma espécie de regularização fundiária, ou seja, uma medida para regularizar seu imóvel, seja urbano seja rural, a regularização fundiária, seria a mãe e o direito de laje, seria um de seus filhos.
Para que se consiga usufruir do direito real de posse e obter uma matricula individualizada do imóvel, no andar superior ou inferior da construção-base é necessário que cumpra alguns requisitos:
1º Não pode ser condomínio, pois para o condomínio já existe uma regulamentação, inclusive, possui lei própria, só podemos falar em direito real de laje quando se trata de um imóvel que precise ser regularizado.
2º Para obter matricula própria, é necessário ter acesso individualizado, ao imóvel, não pode ocorrer, a situação que se tenha que adentrar a casa de outra pessoa até chegar ao imóvel. Se caso ocorrer essa situação não se pode aplicar esse direito.
Para o direito à laje ter validade, é preciso ter a averbação (são atos de modificação de próprio registro) das novas construções na escritura do imóvel original. É necessário também que um órgão municipal analise a planta do imóvel para verificar se está adequado aos projetos urbanísticos previstos pela prefeitura, para então obter a inscrição municipal individual.
Podemos ou não pedir penhora sobre o direito de laje?
Tendo em vista as alterações feitas recentemente pelo CPC/2015 e aos incisos inseridos no art. 799, X e XI CPC. O membro do Conselho Jurídico do SindusCon-SP, Olivar Vitale, comentou que na eventual penhora sobre o direito de laje ou sobre a construção, todos deverão ser intimados.
“Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação.”
Ao fazer a intepretação do texto legislativo, conseguimos entender seu conceito, o instituto jurídico consiste em direito real que envolve a transferência efetiva de coisa móvel ou mobilizável, apta de alienação em favor de um terceiro, com o intuito de garantir o pagamento de uma dívida previamente estipulada. Ao penhorar o imóvel, estaria apenas exercendo o direito que discorre Art. 1.510-A§ 3o
Atenção, não podemos utilizar esse direito para regularizar grandes comunidades, o direito real de laje, é uma forma de regularização fundiária individualizada, para regularizar o imóvel distinto. Em situações de grandes comunidades o usucapião coletivo é o instrumento empregado.
Tanto no usucapião, quanto no direito real de laje, para regularizar o imóvel depende da região em que se encontra, cada procedimento depende de cada região, isso acontece na área rural, para que se regularize um imóvel na área rural, temos formas diferentes da área urbana.
As vantagens de tal direito real, quando aplicado, é a autonomia na matricula do imóvel em conjunto com essa regularização, consegue-se usar o imóvel como objeto de garantia para um financiamento, até mesmo proteger os herdeiros. De forma geral, a norma oferece garantia aos moradores dos chamados puxadinhos.
Artigo escrito por Guilherme Feldmann, OAB/SP 254767
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