A alienação fiduciária é uma pratica bem comum no Brasil em negociações principalmente em negociações de financiamento imóveis e automóveis. Alienação fiduciária é um modelo de garantia de propriedade, também conhecida como alienação por garantia. Ela se baseia na transferência de bens com o pagamento de uma divida a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor onde o bem adquirido pelo comprador a partir do credito pago em prestações. Mas ao decorrer do artigo focaremos na alienação fiduciária imobiliária.
Como exemplo: o imóvel adquirido fica como garantia do débito e este imóvel só passara a ser registrado em nome do comprador quando o mesmo quitar todo o pagamento do bem adquirido, ou seja aqui a pessoa só terá direito a propriedade quando terminar de pagar as prestações do financiamento, até lá o imóvel fica registrado em nome do proprietário e possuidor e o morador só tem direito a posse.
De acordo com Maria Helena Diniz:
“alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível (CC, art. 1361) ou de um bem imóvel (Lei nº 9514/97, arts. 22 a 33), como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação, ou melhor, com o pagamento da dívida garantida.”
A alienação fiduciária é um contrato que visa constituir um direito real que proporcionara um acessório de garantia, de acordo com o Inciso IV do Artigo 17 da Lei nº 9.514 de 20 de Novembro de 1997
“Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
IV – alienação fiduciária de coisa imóvel.”
A grande vantagem da alienação fiduciária em comparação com a tão conhecida hipoteca que também se encontra no art. 17 inciso I, é a agilidade na hora da execução do bem, todo seu procedimento é realizado perante ao cartório imobiliário. Sua notoriedade foi incentivada pelos tribunais segundo o enunciado 308 da sumula do STJ a acerca da ineficácia da hipoteca firmada entre o incorporador e o agente financeiro especificamente em relação aos adquirentes do bem.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. SFH. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 12, 13 E 14 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. ALEGAÇÃO DE OFENSA A SÚMULA. INADMISSIBILIDADE. HIPOTECA DADA PELA INCORPORADORA EM FAVOR DO BANCO FINANCIADOR. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO COMPRADOR. ENUNCIADO N.º 308 DA SÚMULA DESTA CORTE. 1. A ausência de manifestação do acórdão recorrido acerca de dispositivo legal indicado como violado impede o conhecimento do recurso especial. Súmula 211/STJ. 2. O recurso especial não se presta à análise de ofensa a súmula, a dispositivo constitucional ou a qualquer ato normativo que não se enquadre no conceito de lei federal, conforme disposto no art. 105, III, “a”, da CF/88. 3. A hipoteca concedida pela incorporadora em favor do banco financiador é ineficaz em relação ao particular, comprador do imóvel, ante a natureza peculiar das normas do SFH. Precedentes do STJ. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (STJ – REsp nº 963.278 – MG – 3ª Turma – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – DJ 03.06.2011)
Conforme o estudo apresentado no presente artigo, concluímos aqui que alienação fiduciária imobiliária ela traz benefícios aos credores do mercado imobiliário, este procedimento fortaleceu o mercado de trabalho tornando-o mais seguro. É uma das garantias mais fortes do sistema brasileiro em razão da sua rápida execução extrajudicial com baixo custo. Na hipótese de não pagamento do bem o credor poderá rapidamente reaver a posse do bem, seguindo entretanto as regras legais, especialmente a notificação do credor para purgação da mora.
Caso tenha problemas decorrentes de contratos de financiamento, especialmente de financiamentos imobiliários, procure o aconselhamento do advogado imobiliário especialista Guilherme Feldmann, sócio da Feldmann Advocacia.
Guilherme Feldmann OAB/SP 254767