Financiamento Imobiliário: Inadimplemento – Notificação para purgação da mora

Imagine que você contenha o sonho de ter a tão sonhada casa própria, e decide financiar um imóvel, mas em algum momento acaba atrasando algumas parcelas e ao tentar regular esta situação descobre que sua casa está indo a leilão, no entanto não houve em momento algum uma notificação do banco pelo qual foi financiado o imóvel.

A situação é absolutamente irregular. O credor deve ser notificado formalmente por cartório da mora para que possa quitar os débitos e regularizar a situação.

A notificação inicial deve ser efetuada pessoalmente, somente podendo ser realizada por edital quando o oficial certificar que o devedor se encontra em lugar incerto ou não sabido (art. 31, §§ 1º e 2º, Decreto-lei n. 70/66). A invalidade inicial da notificação pode causar nulidade absoluta do procedimento.

Em casos de leiloes como este citado acima, não há exigência, quanto aos avisos de realização de leilão, para que a intimação seja pessoal, bastando a publicação de editais, segundo o disposto no art. 32 do DL 70/66 e confirmado pela jurisprudência.

A intimação para purgação da mora tem uma finalidade especifica para que o devedor deixe de ser inadimplente e para evitar o leilão extrajudicial a lei não é especifica nesta questão, mas tem-se admitido o entendimento jurisprudencial, conforme trecho

SFH. EMPRÉSTIMO COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 535, I, E 460, DO CPC. NÃO-OCORRÊNCIA. ART. 31, § 1º, DO DECRETO-LEI N. 70/66. NOTIFICAÇÃO PARA PURGA DA MORA. DEMONSTRATIVOS DO SALDO DEVEDOR. REQUISITO ESSENCIAL. 1. Não há por que falar em violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 2. Não há por que cogitar de julgamento extra petita e de ofensa ao art. 460 do CPC se os fundamentos do decisum decorrem do exame de pedido formulado na petição inaugural. 3. O art. 31, § 1º, do Decreto-Lei n. 70/66 estabelece para o mutuário a possibilidade de purgação da mora antes de iniciar-se a execução extrajudicial. Para tanto, é necessário que a notificação esteja instruída com os demonstrativos do débito, os quais se apresentam como requisito essencial de procedibilidade da execução extrajudicial, porque integram o próprio título executivo, a exemplo do que ocorre na execução judicial – art. 614, II, do CPC. 4. Recurso especial desprovido.

 (STJ – REsp: 793033 SP 2005/0178224-4, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 02/02/2010, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/02/2010)

 Existem duas modalidades distintas para a purgação da mora, que nada mais é que o pagamento da dívida:

A primeira estaria localizada na Lei 9.514/97 Art. 26 – depois de intimado para pagar a mora o devedor tem 15 dias para fazer isso, se não o imóvel passa para o nome do banco e o banco pode leiloar em nome dele mesmo credor e a segunda se localiza Art. 34, da Lei 9514/97 “É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito” ou seja ela se estende até a assinatura do auto de arrematação.

Existem duas modalidades para purga a mora, ou seja, será para débitos distintos nesta primeira modalidade a purga da mora permite a regularização do desempenho da performance contratual via pagamento do quanto vencido até então, já na segunda oportunidade o prazo para purgar a mora tem em vista o vencimento de todo o débito por antecipação.

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Texto escrito por:

a) Claudia Nobre Saldanha

b) GUILHERME FELDMANN, advogado, formado pelo Instituto Presbiteriano Mackenzie, inscrito na OAB/SP sob o n° 254.767 – www.feldmann.adv.br

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